怎么做景觀設(shè)計業(yè)務(wù)銷售（怎么做景觀設(shè)計業(yè)務(wù)銷售員）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于怎么做景觀設(shè)計業(yè)務(wù)銷售的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、如何做景觀方案？

• 2、我是一個我剛畢業(yè)的大專生 剛進(jìn)了一家園林景觀設(shè)計的公司 在公司里我是做銷售的 不知怎樣才能找到客戶

• 3、景觀設(shè)計培訓(xùn)機(jī)構(gòu)銷售人員有什么好的招生策略？

• 4、誰能幫我規(guī)劃下如何 在1-2年經(jīng)營和管理 一家景觀設(shè)計公司 而且有一定的效益。應(yīng)該怎么去做詳細(xì)說明謝謝

一、如何做景觀方案？

1、先要了解客戶的需求，根據(jù)需求來做設(shè)計，這就是我們常說的“客戶要西裝，你不能給他馬褂”的道理，否則再好的方案也一樣被槍斃。那種通過對客戶的行為進(jìn)行邏輯推理并得出設(shè)計結(jié)論的方案是非常有說服力的，不是客戶隨隨便便就能推翻的。

2、然后，再分析基地周邊的環(huán)境，包括對周邊的居民區(qū)、醫(yī)院、地鐵出入口、變電站等條件的分析，得出我們基地的一些功能定位的必然性。這時候的設(shè)計就不一定是多樣性的，可能就是推理出來只有一種解決方案和形式的。

3、立意、主題和功能。有一個立意，才能做出一個好設(shè)計，否則就像寫作中的流水帳。立意要和功能相結(jié)合，沒有功能的設(shè)計也是空洞無物的。

4、再下來是空間。景觀設(shè)計和建筑設(shè)計一樣，最重要的在于空間的營造。但與之不同的是，建筑通過墻體、屋頂、門窗來圍合空間，景觀則通過綠化、水景、墻體、鋪裝、豎向設(shè)立、地形及標(biāo)高變化等來營造空間。空間最重要的在于其“空間的流動性”。要在你的設(shè)計中讓空間流動起來，讓人步移景異，時而高低起伏，時而峰回路轉(zhuǎn)，時而先抑后揚(yáng)，時而豁然開朗，空間在流動，在變化。

5、然后是細(xì)部。細(xì)部就是把空間中的重點(diǎn)部分放大，仔細(xì)推敲。細(xì)部的類型很多，水景、石景、景觀小品、設(shè)施等等，形成一個整體的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的風(fēng)格是統(tǒng)一的，完整的。

6、再接著是材料。當(dāng)前大學(xué)畢業(yè)生普遍的問題是對材料一竅不通，完全脫離實(shí)踐。這個問題一定要在學(xué)校多解決，了解材料的特性，石材、木材、透水磚等，并了解價格，知道將來的工程造價。這要多看、多研究、多問了。經(jīng)驗是需要實(shí)踐來總結(jié)的。還有，就是綠化植物。這是非常重要的景觀材料，而不是用來作為“填補(bǔ)空白”的，植物設(shè)計的好壞基本占了80分，是一個整體的大效果的問題。一定要重視植物，而且植物不僅是材料，還要貫穿到空間和細(xì)部的方方面面。

7、最后談?wù)勶L(fēng)格。風(fēng)格是鼓勵同學(xué)們自己去追求的。風(fēng)格也是最高境界，要經(jīng)過一定的理論和實(shí)踐體會后，才能提出風(fēng)格的問題。我個人認(rèn)為，景觀設(shè)計還是分為兩種趨勢，一種是藝術(shù)的趨勢，偏向建筑設(shè)計；一種是生態(tài)的趨勢，偏向自然科學(xué)。當(dāng)前的教學(xué)訓(xùn)練應(yīng)該以藝術(shù)的訓(xùn)練為主，然后逐步向生態(tài)方面發(fā)展。所以，風(fēng)格我的經(jīng)驗是簡潔，“少就是多”。中國的學(xué)生喜歡做很多東西，堆砌很多想法。而國外的老師就是說，少一些，砍一些，再簡單一些。這也是我從安藤忠雄、GMP等學(xué)習(xí)和體會來的。設(shè)計的“少”決不是簡單，密斯的“少就是多”帶來了非常復(fù)雜的細(xì)部設(shè)計。

二、我是一個我剛畢業(yè)的大專生 剛進(jìn)了一家園林景觀設(shè)計的公司 在公司里我是做銷售的 不知怎樣才能找到客戶

找企業(yè)：用黃頁、114、網(wǎng)絡(luò)查詢房地產(chǎn)企業(yè)的信息，查詢事業(yè)、政府單位信息，進(jìn)行聯(lián)系。

還可通過微博、建群、進(jìn)群的方式進(jìn)行推廣。

三、景觀設(shè)計培訓(xùn)機(jī)構(gòu)銷售人員有什么好的招生策略？

景觀設(shè)計培訓(xùn)機(jī)構(gòu)銷售人員有什么好的招生策略？

源生如潮旨在為各個培訓(xùn)學(xué)校提供優(yōu)質(zhì)的招生服務(wù)，幫助培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以最小的成本招到更多學(xué)生，不斷提高學(xué)員咨詢率及準(zhǔn)確率。

【源生如潮公司簡介】

昆明源生如潮科技有限公司（簡稱：源生如潮），總部位于四季如春的云南省昆明市，專注于從事招生策劃、線上推廣和網(wǎng)絡(luò)代理招生服務(wù)。源生如潮將原來多家公司旗下的知名招生網(wǎng)站整合在一家，利用公司自主研發(fā)的智能寫作與發(fā)布引擎，全方位覆蓋潛在需求用戶，真正實(shí)現(xiàn)搜索引擎霸屏營銷。

源生如潮具備專業(yè)的運(yùn)營推廣團(tuán)隊和專業(yè)的客服團(tuán)隊，提供學(xué)校網(wǎng)頁制作，課程上架到咨詢引導(dǎo)一系列的專業(yè)招生服務(wù)，努力達(dá)到學(xué)員、培訓(xùn)學(xué)校及平臺多方共贏。目前主要覆蓋的業(yè)務(wù)包含有語言培訓(xùn)、電腦與IT、職業(yè)技能、資格考試、中小學(xué)輔導(dǎo)、出國留學(xué)、學(xué)歷提升等。覆蓋城市達(dá)150多個，上線課程10萬+，已達(dá)成合作的學(xué)校已有1000多家，2023年為培訓(xùn)學(xué)校創(chuàng)造1000多萬的業(yè)績。

【常見推廣方式】

（一）CPC：競價推廣、競爭激烈，價格高昂，惡意點(diǎn)擊，管理麻煩、穩(wěn)定性差。

（二）分類信息：門檻低，信息龍魚混雜排名不穩(wěn)定、用戶體驗差。

（三）SEO：優(yōu)化周期長、算法更新快、溝通成本高、競爭大、效果沒保證。

（四）戶外廣告：覆蓋面小、時效性差、修改難度大，招生效果難以預(yù)估測評。

（五）廣告聯(lián)盟：可信度不足、用戶體驗差、受眾不精準(zhǔn)、誤點(diǎn)擊消費(fèi)較多。

（六）傳單廣告：傳單泛濫，顧客產(chǎn)生厭煩情緒，宣傳效率低，浪費(fèi)資源又消耗金錢。

【常見招生問題】

（一）用戶體驗不佳

學(xué)校網(wǎng)站做了搜索競價排名，但因網(wǎng)站設(shè)計缺乏美觀度與合理性，用戶體驗差，導(dǎo)致咨詢率低。

（二）無專業(yè)推廣團(tuán)隊

學(xué)校缺少專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)團(tuán)隊。無法勝任從建站、優(yōu)化、推廣三者同步結(jié)合的無間隙式營銷。

（三）招生渠道單一

招生渠道單一，缺少多渠道的招生手段;可拓寬招生的渠道，例如網(wǎng)絡(luò)招生已是趨勢。

（四）營銷成本高

每年投入高額的網(wǎng)絡(luò)營銷費(fèi)用，由于對人群定位不準(zhǔn)，賬戶操作經(jīng)驗不足，導(dǎo)致營銷效果差。

【招生業(yè)績差怎么辦？找源生如潮】

（一）投入成本低

免費(fèi)推送精準(zhǔn)資源，按成交效果付費(fèi)，不成交相當(dāng)于免費(fèi)幫學(xué)校做廣告，低投入（需支付部分年費(fèi)），高產(chǎn)出。

（二）覆蓋范圍廣

網(wǎng)絡(luò)招生，不受地域限制，可全國招生，廣告覆蓋廣，持續(xù)時間長（24小時在線），品牌曝光率高。

（三）推廣更省心

您只需提供推廣所需素材，網(wǎng)頁制作，關(guān)鍵詞排名、品牌推廣、在線接單，全部交給我們完成。

（四）招生效果好

精準(zhǔn)關(guān)鍵詞全網(wǎng)優(yōu)化，定向性強(qiáng)，受眾明確，成交效果更好。2022年為合作機(jī)構(gòu)帶來1000多萬的業(yè)績。

【為什么選擇我們？】

（一）自己線下推廣招生

1.自己線下招生，人力成本過高，收益少。

2.通過線下招兼職發(fā)傳單，成本過高。

3.不懂排名優(yōu)化，只知道投百度投燈箱。

4.員工通過傳統(tǒng)的微信微博QQ發(fā)帖招生。

5.自己的官網(wǎng)，不會優(yōu)化，覆蓋范圍小。

6.依靠學(xué)員轉(zhuǎn)介紹，宣傳力度小。

7.只想在一些免費(fèi)網(wǎng)站發(fā)些招生廣告。

8.機(jī)構(gòu)招專業(yè)的團(tuán)隊投入成本過高。

（二）其他網(wǎng)站招生服務(wù)

1.單個網(wǎng)站品牌知名度低，覆蓋面小。

2.名單量少，學(xué)員轉(zhuǎn)化率低。

3.單個網(wǎng)站同類關(guān)鍵詞覆蓋面少。

4.推廣力度不足。

5.名單質(zhì)量低，精準(zhǔn)名單少。

6.優(yōu)化技術(shù)有限，無專業(yè)優(yōu)化團(tuán)隊。

7.關(guān)鍵詞難以占據(jù)搜索引擎前幾頁。

8.獲取學(xué)員名單不及時。

（三）源生如潮招生服務(wù)

1.三大網(wǎng)站同步推廣，覆蓋面廣。

2.三個網(wǎng)站電腦和手機(jī)端同步展示。

3.精美的網(wǎng)頁，大大提升了品牌形象。

4.發(fā)布引擎可覆蓋海量長尾關(guān)鍵詞。

5.所發(fā)布軟文符合SEO規(guī)則，搜索排名靠前。

6.精心的課程包裝提升用戶體驗、咨詢轉(zhuǎn)化率。

7.名單質(zhì)量高，轉(zhuǎn)化好。

8.專業(yè)的運(yùn)營推廣團(tuán)隊和專業(yè)的客服團(tuán)隊。

【推廣引擎】

（一）自動生成一鍵發(fā)布

發(fā)布引擎可一鍵生成海量優(yōu)質(zhì)文章，自動發(fā)布三大招生網(wǎng)站。

（二）用戶體驗良好

發(fā)布的每一篇文章都配有精美落地頁面，并配有相關(guān)的課程介紹，最大程度的吸引用戶咨詢。

（三）全面覆蓋用戶

全方位覆蓋潛在用戶，包含上下游關(guān)鍵詞、核心關(guān)鍵詞與長尾詞布局，最大程度覆蓋用戶。

（四）短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)霸屏

發(fā)布引擎具有自動發(fā)布及覆蓋關(guān)鍵詞廣泛的特點(diǎn)，可短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)萬詞霸屏。

【合作流程】

（一）了解溝通：主要了解學(xué)校信息和主推課程。

（二）洽談細(xì)節(jié)：針對合作過程中的細(xì)節(jié)方面進(jìn)行商討。

（三）簽訂合同：確認(rèn)合同細(xì)節(jié)，雙方簽字蓋章。

（四）物料對接：課程物料對接，上架相關(guān)課程，制作頁面。

（五）推廣引流：利用發(fā)布引擎，為相關(guān)課程進(jìn)行推廣引流。

（六）成交結(jié)算：推送精準(zhǔn)學(xué)員，核對報名后結(jié)算返傭。

四、誰能幫我規(guī)劃下如何 在1-2年經(jīng)營和管理 一家景觀設(shè)計公司 而且有一定的效益。應(yīng)該怎么去做詳細(xì)說明謝謝

房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時進(jìn)行多項目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在5個（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項目開發(fā)，資質(zhì)一、二級企業(yè)中90％進(jìn)行多項目開發(fā)?？梢哉f，多項目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項目開發(fā)綜合癥”

多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面：

◎ 公司與項目部（項目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實(shí)施有效考核；

◎ 項目部（項目公司）受項目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項目部（項目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；

◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標(biāo)）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運(yùn)作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實(shí)施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后，將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為項目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項目部，甚至是兩級管理機(jī)制就可以，即：公司－項目部（項目公司）。

管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項目開發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目），那么各項目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對固化的項目類型。

通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目）；SOHO中國的“SOHO” 系列 （SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

5、確定項目風(fēng)格，就是賦予項目獨(dú)特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。

6、設(shè)計定型，就是各項目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

7、賣場設(shè)計、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項目開發(fā)的關(guān)鍵。

建立項目管理模式可分為三個步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上。在單項目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實(shí)現(xiàn)項目制，公司和項目部（項目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項目部（項目公司）”兩級管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。項目部（項目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求；

◎ 項目類型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因為矩陣制容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項目類型

項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項目、控股項目和參股合作項目；按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等；按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

劃分項目類型是進(jìn)行項目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：（1）本地直屬項目部；（2）異地項目公司；（3）控股項目公司；（4）參股項目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計，建立項目管理體系

多項目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項目部（項目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

一項目組織管理（包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項目部的組建、解散等）；

二項目人力資源各類（包括項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）；

三項目資金與財務(wù)管理；

四項目計劃與目標(biāo)管理；

五項目投資決策管理；

六項目研發(fā)與設(shè)計管理；

七采購與招標(biāo)管理；

八項目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項目營銷管理；

十項目客戶關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項目計劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗，蘭德認(rèn)為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。

項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險； ◆ 有利于財務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨(dú)立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實(shí)施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項目投資主體虛擬化+項目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式

以上就是關(guān)于怎么做景觀設(shè)計業(yè)務(wù)銷售相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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