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如何做好一個銷售經理（如何做好一個銷售經理的演講稿）

發(fā)布時間：2023-03-20 04:47:09 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 788 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于如何做好一個銷售經理的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、如何成為銷售經理總結
2、如何成為一名優(yōu)秀的房地產銷售經理
3、怎樣做個銷售經理
4、如何成為優(yōu)秀的房地產銷售經理？

如何做好一個銷售經理（如何做好一個銷售經理的演講稿）

一、如何成為銷售經理總結

成為銷售經理的總結如下：

作為一名銷售經理，我認為應該具備以下能力：具有良好的溝通能力、高效的組織能力、良好的領導能力、良好的市場分析能力、良好的客戶服務能力以及良好的解決問題的能力。此外，還應該具備良好的自我激勵能力，以及不斷學習新技能的能力，以提高自身的綜合能力。

二、如何成為一名優(yōu)秀的房地產銷售經理

如何成為一名優(yōu)秀的房地產銷售經理

如何成為優(yōu)秀的房地產銷售經理?專業(yè)的營銷隊伍中需要有一批專業(yè)的銷售經理。如何選拔及培養(yǎng)一批素質好、能力強、有朝氣、有活力的銷售經理是當今房地產專業(yè)代理公司贏得市場的法寶。

一、房地產銷售經理的標準

1、忠誠可靠、樂于奉獻，一切以公司利益為出發(fā)點，忠于職守，不以權謀私。 2、敢于管理、善于管理、盡心盡力、盡職盡責。 3、管的公平、公正、一視同仁、心胸寬廣、寬容善待他人、任人為賢。要有一桿公平秤。 4、積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染你的下屬，關心他們的工作和生活。 5、良好的業(yè)務能力。培訓業(yè)務人員、幫助業(yè)務員開單并解答客戶的疑難問題。 6、具有獨特的人格魅力。

二、房地產銷售經理如何進行日常的銷售管理

1、樓盤的形象管理：樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒，樓盤形象的管理可從以下兩個方面進行管理。 A、靜態(tài)：樓盤現場的環(huán)境及各項物品應保持整齊、清潔、有序，給人以舒適的感覺。 B、動態(tài)：樓盤銷售人員的舉止言行應保持熱情、禮貌，尊敬客戶，給客戶以賓至如歸的感覺。

2、樓盤的人員管理：通過對銷售人員的了解，培養(yǎng)及挖掘他們的潛在能力，樹立并增強隊伍的團隊精神。 A、了解下屬的不同個性，注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢，將下屬的工作狀態(tài)調整到最佳。 B、堅持原則，敢于管理，樹立良好的人際關系，增強團隊作戰(zhàn)精神，化解矛盾，處理害群之馬 C、貫徹公司的考勤、考查制度，決不放任自流，督促下屬遵守公司的各項規(guī)章制度。 D、根據人員存在的問題，有針對性地進行人員素質培訓，整頓銷售隊伍，樹立正氣。

3、樓盤的銷售管理：銷售管理的好壞，直接關系到銷售的結果，銷售經理應根據公司及樓盤的情況及特點，制定切實可行的管理制度，保證銷售工作的順利進行。 A、現場接待： ☆ 新客戶的接待(電話客戶、來訪客戶)。 ☆ 老客戶的接待(熟人、朋友的接待介定)。 ☆ 客戶的歸屬原則。 ☆ 嚴格管理，堅持原則，調動團隊的積極性。 ☆ 處理客戶歸屬問題的糾紛。 B、客戶的管理及跟蹤： ☆ 解答客戶的疑難問題。 ☆ 收集客戶的資料做好客戶的分析及跟蹤工作。 ☆ 建立客戶擋案。 C、銷售過程： ☆銷控方面： ⊙銷控人員的確定。 ⊙銷控時間及目的。 ⊙可銷控單位數量及金額。 ⊙銷控單位的放出處理。 ⊙換單位的處理。 ⊙撻定的處理。 ⊙出現銷控錯誤的處理。 ☆ 成交方面： ⊙優(yōu)惠折扣的申請及指定負責人。 ⊙成交客戶簽約程序及對合約的審核與管理。 ⊙現場成交客戶定金款項的'收取及單據的管理。 ⊙督促銷售人員跟蹤成交客戶交付首期款及簽定房地產買賣合同。 D、培訓方面： ☆ 售前培訓：組織市場調研、本項目分析、周邊可比項目分析、銷售技巧培訓、模擬銷售過程、成績考評。 ☆ 售中培訓：對在銷售過程中出現的問題進行培訓，明確每一階段銷售的目的，及時解決銷售過程中出現的問題。 ☆ 針對性培訓：針對銷售過程中出現的特殊問題，有針對性的進行培訓。 E、總結：做為一個優(yōu)秀的銷售經理要善于總結自己的工作。 ☆ 制定銷售計劃，明確下一階段的銷售任務。 ☆ 匯總銷售情況，對前一階段的銷售工作從銷售情況、人員情況、客戶情況、與發(fā)展商合作情況、周邊市場情況、成本控制情況方面認真進行總結與分析。

4、樓盤信息管理：銷售現場信息的反饋對策劃組制定和調整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經理責無旁貸的任務。信息來源可從以下幾方面獲取。 A、客戶：了解客戶對樓盤的各種反映，如對戶型、面積、配套、價格、付款方式等有佑意見或建議，也可采用表格問答的方式進行編輯。 B、售樓員：了解售樓員的看法及建議，并通過售樓員對周邊樓盤調研的信息進行樓盤分析并做好信息反饋。

5、協調管理：銷售部門不可能脫離其它相關部門而獨立存在，而協調好各方面的關系也是銷售經理很重要的工作。 A、與發(fā)展商的溝通。 B、與策劃人員的溝通。 C、與公司領導部門的溝通。 D、與財務部門的溝通。 E、與下屬員工的溝通。 F、與客戶的溝通。

樓盤置業(yè)者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那些保留單元真的是房產開發(fā)商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎?它是否涉及到個人消費知情權的問題?銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節(jié)奏嗎?

筆者試探者做如下分析： 1、什么是樓盤銷售控制在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。當然業(yè)內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續(xù)期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發(fā)商一般不會采用。

2、銷售控制產生的背景和作用銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節(jié)的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節(jié)拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。

如果一個項目的市場需求把握不準或是規(guī)劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發(fā)商生存的核心能力因素之一了。在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是真對不同的物業(yè)來制定的。

2.1、“低開高走”價格制定策略的銷售控制：價格制定策略采用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產生協同效益。銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價格，隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

2.2、“高開低走”價格制定策略的銷售控制屬于“撇脂模式”，市場定位為需求彈性較小的高收入人群，它的特點是階段性高額利潤，速戰(zhàn)速決的回收資金，其適用范圍為實力信譽頗佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物業(yè)。如青島的天泰集團就常采用這一戰(zhàn)術。 3、如何實現銷售控制(銷售控制的流程) 銷控管理需要一下措施來完善：

3.1、銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，并可以根據選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。

3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全局的同時，也可以查看房間及業(yè)主的信息。

3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成后，就可以通過網上申報的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，并取得預售合同，在取得預售合同號后，就可以利用本模塊的合同打印來打印預售合同，而不需要到再到國土局的網上進行預售合同打印。

3.4、換退房管理：管理銷售過程中換退房處理及查詢。

3.5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。

3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務。

3.7、銷售統(tǒng)計：將公司的銷售情況進行統(tǒng)計，并可以以圖形方式直觀顯示。

3.8、銷售統(tǒng)計報表：查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據自己的需要來制訂各種報表。

3.9、此外還有一個不容忽視的問題是銷售折扣，企業(yè)定價須著眼核心客戶群，并保持一個誠信的價格政策，制定定價機制系統(tǒng)化：

3.9.1、低定價，低折扣。這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，即“價格能夠體現出價值”，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當需要價格上調時，可直接標高定價，當原定價過高銷售不利時，可不用直接調低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合 “明升暗降”的調價原則

3.9.2、高定價，低折扣。定價過高容易嚇跑一部分客戶，購買“物美價廉”的物業(yè)是人們的普遍心理，但這種價格和折扣組合不易處理，當價格上揚是拉高原有的價格，顯然會增加銷售阻力，而銷售不暢時，加大原有已經很大折扣幅度，效果并不明顯，而且還會帶來眾多的負面影響，且違背“明升暗降”原則。

3.9.3、中定價，中折扣。這是一種折中的銷售控制組合，優(yōu)缺點它兼而有之。

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三、怎樣做個銷售經理

銷售這個行業(yè)里，有些重要的原則并不存在于書本和培訓之中，但是卻在行業(yè)里廣泛地流傳。如何成為一個業(yè)績優(yōu)秀的銷售經理，難道僅僅是書本上或者是老師告訴過你的那些條條框框嗎？并且，那些條條框框真的是有用的嗎？我想和你分享的，是一些另類的原則，這些不是書上寫的東西也許對你還是有點幫助的。

銷售經理的第一個原則是：一定要選對公司

人人都知道名校出身的好處，但是卻很少有人知道，名公司出身其實比名校出身更為重要。翻開成功的銷售經理的履歷，幾乎他們每個人都有杰出企業(yè)的工作經歷。杰出企業(yè)究竟能給你什么呢？第一是自信，杰出企業(yè)挑選的一定是最杰出的人才，能進入這樣的企業(yè)已經證明了你的優(yōu)秀。自信不完全是天生的，也是靠后天這樣的事情一個個累積起來?，斒蠌姾返蒙踔劣悬c傲慢的風格，也是和他們號稱“快速消費品領域最嚴格的面試”有關的，在一輪輪的淘汰競爭對手——甚至最后是面對面的淘汰之后，自豪和驕傲的感覺是油然而生的。

惟有在杰出企業(yè)，你才能最快地學習到最優(yōu)秀，最成功的銷售技巧。只有在可口可樂，你才能深刻地感悟到什么是生動化陳列；只有在寶潔，你才能深刻地感悟到什么是嚴密的邏輯思維；只有在歐萊雅，你才能深刻地感悟到什么是真正地運作一個品牌。而同樣的努力，同樣的時間，你在康師傅只是改變了你的語言習慣，把中國的渠道改叫“通路”，把市場策劃改叫氣（企）化。

杰出企業(yè)并不見得能提供最高的薪水，但是，這段經歷將影響你至深，并將改變你的思維模式，給你的職業(yè)道路打上深刻的烙印。

銷售經理的第二個原則是：一定要跟對上司

和選對公司是一個道理，跟對上司也是很重要的。好的上司，不僅在公司內部能給你很多的指導和鼓勵，也能隨著你的上司的升遷而讓你獲得更多的升遷機會。閻愛杰當年跳槽郎酒，很多跟過去的也是他當年在瑪氏北部的舊部?，F在，他是”白酒終端第一人”了，他的很多舊部也因此獲得了更多的機會，很多區(qū)域經理拿的薪水在快速消費品行業(yè)已經是天文數字了。

然而不好的上司卻是一條攔路狗，業(yè)績好的時候，他會把所有的功勞都算在自己的頭上，業(yè)績差的時候，他會把所有的責任都推給手下。他不能教你任何東西，他也得不到提拔，并且，他得不到提拔的同時，意味著你的前途也是渺茫的，至少在這個公司里。

銷售經理的第三個原則：掏干老板口袋里的最后一個子

我們經常談起一個很實際的問題：究竟影響業(yè)績最大的東西是什么？很多優(yōu)秀的銷售經理都不約而同的說到兩個字：資源。

資源在誰的口袋里？

資源在老板的口袋里！

怎么辦？

掏干他口袋里的最后一個子！

大多數的公司目前并不是利潤中心制的，大多都采用配額制度。所謂配額制度，就是你所有的資源——人員、促銷、費用等等，都等著老板分配，然而，老板分配起資源的時候一定是公允的嗎？顯然不是，那么，怎么辦呢？

叫！

在算業(yè)績的時候，永遠不會有人來問你資源的配比情況。完不成業(yè)績去怪資源不夠，往往會被人看成你在找借口。但是你再往深里想，如果你一開始就知道資源不夠，為什么不向老板去爭取呢？如果說服不了老板，是不是也是你自己的問題呢？

懂得爭取資源絕對不是個人能力差的表現，相反的，懂得爭取的人往往是一個能干的人，再能干的銷售經理，也不可能做無米之炊。資源雖然不是萬能的東西，但是沒有資源去做事情卻是萬萬不能的東西。

中國人的古話永遠也不會錯，會叫的孩子有奶吃。

銷售經理的第四個原則：管理好你的老板比管理你的下級更重要

但是，我們怎么說服自己的老板乖乖地把自己口袋里最后一個子掏出來給你呢？一般情況下，你并不是你的老板的惟一下屬，要資源也是要講究技巧的。

我們都知道管理好下級的重要性，但是卻很少有人提到管理好老板的重要性。老板也是需要管理的，如果他對你的信息的掌握大多數情況下不是來自于你自己，而是來自你的同事或者你的下級，那么，你的處境可不會太妙。

老板的時間是寶貴的，所以，你在和老板做溝通的時候千萬不要太婆婆媽媽，要用簡明扼要的話去闡述你的觀點，當然，你同時也需要有充分的理由——沒有充分的理由，那就是你自己去找罵了。最重要的一點，是你要非常的自信，如果你都沒有自信，你的老板自然對你就缺乏信心，對你缺乏信心，也就意味著對你的計劃（你的計劃是要拿到資源去做到你的銷售指標）更缺乏信心。

曾經有個朋友問過我這樣的一個問題：在一個銷售會議上，他的老板提出了一個銷售計劃，制定了銷售目標，到了大家“表決心”的時候了，他的老板問他：“有沒有信心??？”但是，我這個朋友覺得他的老板的這個計劃有些漏洞存在，于是，他回答到：“嗯嗯嗯……啊啊啊……”結果，這個會議氣氛頗為不融洽。他的問題是，究竟在這樣的場合要如何去應付老板呢？

實際上，在這樣的“團結的、勝利的”大會上，老板要的最重要的也還是一個氣氛，他比你還聰明呢，自然知道計劃肯定比不上變化。計劃可以修改，但是，如果這個會議的氣氛搞糟的話，你的在老板心中的信用就要差很多了。氣氛，需要你幫助老板去營造，問題，你可以在事后單獨地和老板提出。首先，你要收集足夠的信息，提出完整的方案，而且是要有選擇的兩套以上的方案，然后，表明你的個人傾向性。要記得，千萬不要給老板沒有答案的問題。老板是只做選擇題不做問答題的，如果你什么事情都要老板解決，自己卻沒有主見，請問要你拿薪水是干嗎的呢？

銷售經理的第五個原則：別把村長不當官

在一個公司里面——無論是大公司還是小公司，銷售永遠都只是一個部門，現在如此，未來也是如此。

銷售經理要完成銷售業(yè)績，離不開各個部門的配合。你的銷售才能再高，但是如果沒有財務、營運、運輸、生產各個部門的配合，你再能干也是沒有用的。

有人的地方就有“階級斗爭”，銷售經理必須面對這個事實，并在錯綜復雜的人際關系中游刃有余。

銷售喜歡把自己當作公司里最重要的部門，但是這并不是事實，公司越大越官僚，銷售受到的限制也越多。負責定單的部門雖然也知道那些定單是他們發(fā)薪水的保證，但是，他們卻往往希望定單少點好，那樣能做的輕松一點。

在組織中建立自己的人際關系是很重要的，要把這些“村長”當成自己的客戶一樣的來對待。學會對他們說“謝謝”——雖然這些本來就是他們的工作，學會對他們說“我的計劃是……”——雖然這些東西本來是要他們來計劃。

這些“村長”能幫你的很多忙，在官僚體系中，我們要學會尋找漏洞來抵御官僚習氣為銷售帶來的負面影響。否則，這些村長對你說的會是這些話：

“啊，按照程序是這樣的……”

“啊，這個事情不是我們部門的事情……”

銷售經理的第六個原則：經銷商說的都是鬼話

客戶是上帝？

哦？