杭州陽光海岸二手房價格（杭州陽光海岸二手房價格多少）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州陽光海岸二手房價格的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、杭州哪里有游泳館

• 2、杭州到三清山的交通工具？三清山的住宿

• 3、怎樣能看到各個時期全國70城房價

• 4、在哪里能看到近十年來中國各大城市的房價k線圖呢？

一、杭州哪里有游泳館

杭州游泳館大全

杭州游泳館

定安游泳分池(室外)

上城區(qū)

杭州市環(huán)城東路土山弄1號156路、14路等到金衙莊87049541

解百游泳池(室外)

上城區(qū)

杭州市解放路251號解百頂樓38路、25路等到解百商店87082900

娃哈哈小學(xué)游泳館(室內(nèi))

上城區(qū)

杭州市勞動路95號60路、12路等到西湖大道87033599-804

江城路游泳館(室內(nèi))

上城區(qū)

杭州市江城路402號62路、152路等到撫寧巷86823960

藍仕堡健身中心(室內(nèi))

上城區(qū)

杭州市西湖時代廣場3樓6路、81路等到六公園87163346

杭州游泳館(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市環(huán)城北路572號151路、38路到天水橋85061287

浙工大游泳館(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市朝暉六區(qū)浙工大內(nèi)3路、33路等到朝暉六區(qū)88320723

杭州日報瑞鼎游泳館(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市杭報新大樓五樓11路、28路等到杭州體育館85052608

眾安溫泉游泳館(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市德勝路6號8路、43路等到德勝東村85355228

杭州國際假日酒店健身中心(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市建國北路289號21路、35路等到鳳起路建國路口85271188-3018

浙江國際大酒店健身俱樂部(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市體育場路221號3路、8路等到梅登高橋85770088

雷迪森酒店游泳池(室內(nèi))

下城區(qū)

杭州市體育場路333號56路、155路等到杭百大85158888

賣魚橋浴室游泳池(室內(nèi))

拱墅區(qū)

杭州市湖墅北路109號151路、516路等到賣魚橋88062300

松下健身中心(室外)

江干區(qū)

杭州市下沙五號路328路、858路等到二號大街三號路口86912285

城東公園游泳池(室外)

江干區(qū)

杭州市艮山西路401號城東公園內(nèi)156路、19路等到公交總公司85095963

江干文體中心(室內(nèi))

江干區(qū)

杭州市錢潮路12號45路、848路等到二堡86579416

杭州市浙江大學(xué)華家池校區(qū)游泳池(室外)

江干區(qū)

杭州市凱旋路268號40路、34路等到浙大華家池校區(qū)

玉泉游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市玉泉路5號(植物園內(nèi))28路、27路等到玉泉

浙大玉泉校區(qū)游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市玉古路20號21路、28路等到浙大玉泉校區(qū)

古蕩第一小學(xué)(室外)

西湖區(qū)

杭州市古蕩東區(qū)41幢1單元102路、526路到古蕩西85023508

杭州幼兒師范學(xué)院游泳館(室內(nèi))

西湖區(qū)

杭州市文二路125號10路、6路等到下寧橋81952086

陳經(jīng)綸游泳館(室內(nèi)&室外)

西湖區(qū)

杭州市曙光路20號28路、16路等到黃龍洞87993099

包玉剛游泳館(室內(nèi)&室外)

西湖區(qū)

杭州市跑馬場92號82路、21路等到跑馬場85127231

省體校游泳館(室內(nèi))

西湖區(qū)

杭州市教工路49號11路、6路等到文三路教工路口56808610

香格里拉飯店游泳館(室內(nèi))

西湖區(qū)

杭州市北山路78號K7路、81路等到新新飯店87977951

黃龍飯店游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市曙光路7號28路、49路等到杭大路口87998833

金都花園游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市文苑路570號70路、159路等到康樂新村88983300

南都德加會館(室外)

西湖區(qū)

杭州市文新路369號63路、199路到文新路豐潭路口88973472

南都德加?xùn)|區(qū)游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市文新路299號63路、199路到文新路豐潭路口88973900

龍池溫泉游泳館(室內(nèi))

西湖區(qū)

杭州市黃龍體育中心內(nèi)66路、82路等到黃龍體育中心87631333

頤景園游泳池(室外)

西湖區(qū)

杭州市文新路511號159路、70路等到康樂新村88972702

世貿(mào)俱樂部(室內(nèi))

西湖區(qū)

杭州市曙光路122號66路、28路等到黃龍洞87990888

杭州游泳健身中心

地址：杭州市中山北路口天水橋

票價：早場：05:30-07:00，每次15元，30次卡230元

日場：08:30-10:00、12:00-14:00、15:00-17:00，每次20元，30次卡380元

夜場：19:00-22:00，每次25元，30次卡450元

提醒：逢雙休日及周末各加5元

浙工大游泳館

地址：杭州市朝暉六區(qū)浙江工業(yè)大學(xué)校園內(nèi)

票價：早場：05:30-07:00，成人兒童不售臨時票

下午場：12:30-15:30，成人20元，兒童（1米3以下）10元

晚場：19:00-21:30，成人25元，兒童12元

提醒：以上為暑期開放時間

包玉剛游泳館

地址：杭州市跑馬場路92號

票價：早場：06:00-07:40，每次15元

上午場：09:20-11:00，每次15元

中午場：12:00-13:40，每次15元

下午場：14:20-17:00，每次20元

晚場：18:50-21:30，每次25元（隨著天熱將延長到22：00）

辦卡：早場、上午場、中午場30次240元，下午場20次240元，晚場12次240元

米克游泳館

地址：杭州市體育場路杭報新大樓五樓

票價：早場：06:30-08:00，每次15元

日場：08:30-10:30、12:00-14:00、15:00-17:00，每次20元

晚場：18:30-21:30，每次25元

提醒：每逢周末各加5元，辦卡均為440元

雷迪森酒店游泳館（陽光海岸游泳健身俱樂部）

地址：杭州市體育場路333號

時間：06:00-23:00（22：30以后不進客人）

票價：每次100元不限時

香格里拉飯店游泳館

地址：杭州市北山路78號

時間：06:00-23:00

票價：成人每次150元，1米4以下兒童每次80元，不限時

杭州師范學(xué)院游泳館

杭州市文二路125號雙休日：14:00-17:00

每場15元

晚場：18:20-21:00

每次15元30次卡300元7月6日初級游泳培訓(xùn)13次260元

浙江工業(yè)大學(xué)游泳館潮王路16號

早場：06:00-07:30

早場不售臨時票

中場：12:00-14:00

每次15元兒童8元

晚場：18:30-21:30

每次20元兒童10元憑學(xué)生證可優(yōu)惠

浙大西溪校區(qū)游泳館

杭州市天目山路128號

早場：06:00-07:30每次5元

中場：14:00-18:00每次10元

晚場：19:00-21:00每次15元7月1日起正式開放

杭州游泳館環(huán)城北路181號

早場：06:00-07:0008:00-10:30

每次10元30次卡200元

中場：12:00-14:0015:00-17:00

每次15元30次卡300元

晚場：19:00-21:30

每次20元30次卡300元雙休日各加5元

包玉剛游泳館

杭州市黃龍路5號

早場：06:00-07:4009:00-11:00

每次15元30次卡240元

中場：12:00-13:4014:20-17:00

每次20元30次卡240元

晚場：18:30-21:30

每次30元15次卡240元

陳經(jīng)綸游泳館

杭州市曙光路126號

早場：5:30-7:00

每次15元

中場：12:00-14:0014:00-16:00

每次15元

晚場：19:00-22:00

每次20元

浙江大酒店

杭州市延安路595號12：00-22：00

每次40元10次卡300元6月20日前開放

入住的客人免費

杭報瑞鼎游泳館

杭州市體育場路248號

早場：06:30-08:0008:30-11:30

每次15元30次卡200元

中場：12:00-16:00

每次20元30次卡200元

晚場：18:00-21:00

每次25元30次卡440元

城東公園游泳館

杭州市艮山西路401號

早場：06:00-07:00每次5元

20次卡80元30次卡100元

晚場：19:00-21:00每次10元

20次卡160元有初級和中級游泳培訓(xùn)學(xué)期11天200元

浙大玉泉校區(qū)游泳館

杭州市浙大路38號

早場：06:30-07:30

中場：14:30-17:00

晚場：18:30-21:307月開放價格未定

解百游泳館

杭州市解放路108號

早場：6:30-8:00

每次6元31次卡81元

中場：13:00-16:00

每次10元

晚場：19:00-22:00

每次15元有初級游泳培訓(xùn)

學(xué)期半個月180元

從網(wǎng)上找的~！因為我不是杭州人所以知道的并不多

二、杭州到三清山的交通工具？三清山的住宿

杭州可以坐火車和汽車到玉山，汽車就四個多小時，火車的話要五個小時，高鐵只要一個多小時，住宿的話，你可以住在玉山縣城然后第二天一早坐汽車去三清山，大概兩個小時的路程，也可以選擇住在三清山上，不過物價比縣城貴很多，住在山上的好處是可以第二天起來看日出，你也可以租帳篷帶上去住

三、怎樣能看到各個時期全國70城房價

您好！

只有這個

個人理財》雜志在經(jīng)過大量調(diào)查和分析之后，對全國最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房價狀況做出全面評價，力圖為買房者和炒房者提供一個有力的全景式指引。

誰是“炒房城市”新先鋒

時下，我國房產(chǎn)市場正面臨著繼1993年海南、北海房產(chǎn)泡沫破滅之后的最大變局。

2005年1月，太原商品房價格掉頭之下，降幅高達25．63％；

2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房總成交面積比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

廈門的房價也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價跌了近900元；

與此同時，大批對本地房價高位失去信心的上海炒房客開始挺進武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩(wěn)健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房價狂漲37％，江蘇鹽城房價狂漲31％，淮安漲幅達到30％，河北保定上漲25％，粵西的湛江也猛漲19％。

……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房價在多年高速上漲后，已經(jīng)把增值潛力透支殆盡，無房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉(zhuǎn)移。這些“老牌炒房城市”的光環(huán)已經(jīng)不再那么耀眼。

江山有更替，往來成古今。那么，誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？

37大城市，哪里房價泡沫最大

誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？先讓我們看看這個命題的反命題：哪個城市的房價泡沫最大？

據(jù)《個人理財》雜志調(diào)查，2005年2月，我國最具有影響力的37大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價從高到低依次如下——

37大城市平均房價及人均收入排行榜

平均房價排名 城市 每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名

1 溫州 9278 17727 2

2 上海 8627 16683 4

3 杭州 7210 14565 7

4 北京 6232 15638 6

5 深圳 6037 27596 1

6 寧波 5900 15882 5

7 廣州 5660 16884 3

8 廈門 5156 14443 9

9 南京 4960 11602 11

10 天津 4760 11467 12

11 青島 4639 11089 14

12 蘇州 4460 14451 8

13 大連 4241 10378 17

14 福州 3368 11436 13

15 濟南 3172 12005 10

16 昆明 3150 9045 24

17 貴陽 3100 8989 25

18 太原 3050 9353 22

19 西安 3007 8544 33

20 沈陽 2926 一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房價上漲，泡沫激增。2004年，外地人購房比例最高的前12大城市依次為：

外地人購房比例排行榜（2004年）

排名 城市 外地人購房比例

1 太原 80％

2 北京 60％

3 大連 60％

4 鄭州 55％

5 成都 51％

6 廣州 50％

7 杭州 50％

8 福州 42％

9 廈門 39％

10 ?？?36％

11 重慶 26%

12 上海 20％

太原——“煤老板”的冒險家樂園

2004年，我國能源緊張，煤炭大漲價，山西煤焦行業(yè)的大小老板們都發(fā)了財。但這對太原市民卻不是個好消息：大批發(fā)了煤炭財?shù)纳轿魅思娂妬淼绞〕侵脴I(yè)，房價一路飆升。據(jù)太原市房地局的資料顯示，太原市購房者中80％以上均為省內(nèi)市外人員，本市和省外人員購房者甚少。在這龐大的“外購人口”中，消費主力集中在山西主要產(chǎn)煤地區(qū)大同、陽泉等地。這其中，諸如陽光地帶、陽光海岸等高檔住宅區(qū)的購買者幾乎清一色是這些地方的“煤老板”（當(dāng)然，2004年這些煤老板對北京的房產(chǎn)也表現(xiàn)出了高昂的興趣）。

據(jù)調(diào)查，太原房市投資性購房的比例超過25％，超過20％的警戒線，這無疑給太原的房價帶來了巨大的風(fēng)險。由于目前太原房價絕對值并不算太高，所以在37大城市房價泡沫榜中位列第16位。但太原房市已經(jīng)露出“險象”，2005年1月份，其商品住宅價格突然下降，降幅達到25．63％。因而，準(zhǔn)備在太原買房的人，應(yīng)當(dāng)格外慎重，“持幣觀望”一段時間是個好選擇。

大連——東北炒房“熱島”

眾所周知，大連是“經(jīng)營城市”非常成功的城市，它的美譽度遠遠超過了其經(jīng)濟實力，而其房價在東北地區(qū)遙遙領(lǐng)先，也遠遠超過了大連市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買。仿佛一夜之間，全東北的富人齊聚大連，不問價格一擲千金，擁有大連的豪宅成為身份的象征，外地人是大連房價居高不下的始作俑者，也讓大連登上了房價泡沫榜的第7名。

杭州——昂貴的天堂

有人稱，浙江經(jīng)濟是“小狗經(jīng)濟”，身家數(shù)百萬、甚至千萬元的小老板幾乎和錢塘江邊的石塊一樣多。這些腰纏萬貫的老板們自然不會忘記人間天堂、省會杭州――杭州50%以上商品房為非杭州的浙江人購買，杭州普通收入者根本買不起房，只能望房興嘆。

盡管當(dāng)?shù)卣雠_了各種限制炒房的“新政”，但浙江高速發(fā)展的經(jīng)濟和杭州城市的大好“錢景”，杭州的地產(chǎn)泡沫最近幾年仍會持續(xù)下去，和上海房市如影隨形，一榮俱榮，一損俱損。

據(jù)調(diào)查，上海外環(huán)內(nèi)的投資性購房比例接近40％，杭州市區(qū)的投資性購房比例為32％左右，高居房價泡沫排行榜第3名。

廈門——東南炒房“熱島”

2004年5月，廈門房價出現(xiàn)歷史上第一次下降，之后便開始了劇烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年終又漲至5100元以上的新高。

2004年廈門市房產(chǎn)市場的一個重大變化是，廈門本地人取代原先的外地人，成為購房主要群體，占購房總量的61％，泉州等外地人購房的比例從前幾年最高的70％一路下降到現(xiàn)在的39％。

相比福州，廈門的房價不僅價位高，而且漲跌幅度大（2004年，福州商品房均價上漲6％，廈門為19％），比福州房產(chǎn)更具有投機性，是名副其實的東南炒房“熱島”。

估計2005年廈門的房價會比較平穩(wěn)，漲幅應(yīng)該在7％－9％。當(dāng)然，前提是外地置業(yè)者不再卷土重來，否則，是否會再現(xiàn)2004年19％的漲幅也未為可知。

目前廈門投資性購房比例依然在25％以上。

誰是新一波炒房城市先鋒

與上海、杭州、廈門等城市提前“透支”房價未來上漲潛力相反，下面的這些城市的房產(chǎn)可謂是蓄勢待發(fā)。

武漢——中部房市“領(lǐng)漲羊”

武漢歷來是華中地區(qū)首屈一指的重鎮(zhèn)，“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的輻射極，最近幾年，經(jīng)濟連續(xù)保持10％以上的增長，發(fā)展前景非?？春?。

但武漢房產(chǎn)的前景并沒有被充分認識到，就連四處興風(fēng)作浪的溫州炒房團，也還沒重點“搶灘”武漢。2004年，武漢90％購房者為本地居民，外地購房者的比例僅為10％。在所有購房者中，投資性購房比例為8％。

在37大城市中，武漢的收入水平排名20名，房價排名22名，可見目前武漢的房價還是非常物有所值的。

精明的上海房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)注意到這塊“希望之地”，紛紛搶灘武漢，大批的上海炒房客也紛紛離開上海灘，到武漢牟取更高的投資收益率。目前，武漢是上海炒房客進軍中部地區(qū)的最熱門城市。

長沙——眾志成城 推高房價

在“中部崛起”戰(zhàn)略中，長沙和武漢、鄭州一起被認為是將獲益最多的三座城市，尤其是長株潭一體化的進程，其發(fā)展前景同樣非常樂觀。

和武漢一樣，長沙買房者中外地人的比例也不超過10％，但投資性購房的比例要高一點，達到16％。

在37大城市中，長沙的人均收入排名15名，而房價排名僅僅23名，物有所值。坊間有種傳聞：前不久，長沙某管理部門組織一批開發(fā)商開會，商討如何使長沙市商品房均價突破3000元。當(dāng)然，這將給有關(guān)部門帶來更多的稅收、土地出讓金等收入。

事實上，長沙和南昌也是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者看重的重點中部城市之一。

2004年長沙商品房均價上漲11％，今年上漲幅度預(yù)計在9％－12％之間。

廣州、深圳——房市常青樹

在當(dāng)今中國最具活力的長三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房價相對最低，比長三角大致低了20%，房價水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?、消費購買力相平衡。

作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟發(fā)展速度快，而且后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅固的“底”。因此，在廣州和深圳投資房產(chǎn)，泡沫相對較小，即使房產(chǎn)無法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。從這個意義上看，深圳和廣州的房市像個優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運動員快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅價格的漲幅為5.28%，雖低于全國大部分城市，但仍是深圳近幾年來的最高漲幅。

重慶、成都——西部漲價“雙城記”

重慶是我國中西部唯一的直轄市，且正在快速發(fā)展為長江上游的經(jīng)濟中心，和成都、西安一起，并稱“西部三雄”。

重慶2004年商品住宅價格的漲幅為10.3％。與發(fā)達地區(qū)相比，重慶房價目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購房者中，外地人的比例為26％，僅僅為近鄰成都（51％）的一半多一點。這似乎表明，重慶的房市剛剛吹起些“泡沫”，現(xiàn)在恰恰是進入的最佳時機。2004年，重慶的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第3名，這也為房價上漲提供了助力。

事實上，重慶是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者在西部地區(qū)的首選城市。

成都人均收入高居西部第一，經(jīng)濟比較繁榮，雖然“第四城”的稱號有點溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消費能力基本在一個檔次的說法還是比較中肯的。相比之下，成都的房價泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已經(jīng)有數(shù)量可觀的溫州等地炒房客出現(xiàn)在成都，2004年，成都房價上漲17％，市區(qū)的一些精品樓盤每平方米均價上漲了1000元。2005年，盡管成都房價的快速上漲勢頭將會有所回落，但由于重慶房價一向以成都為“標(biāo)高”，隨著重慶房價的快速跟進，成都房價肯定會有所回應(yīng)，成都和重慶在2005年極有可能聯(lián)袂上演房市漲價“雙城記”。

沈陽——東北潛力冠軍

作為東北大開發(fā)最關(guān)鍵的主角城市之一，沈陽的房價比大連便宜的多，因此，值得異地投資者關(guān)注。

目前，沈陽市房價每平方米凈利潤基本是300元到500元，凈資產(chǎn)收益率在10%－20%之間，而南方的某些城市每平方米收益率能達到50%。沈陽市商品房價格在全國沿海大城市中位居中下水平，在許多炒房客的眼中，沈陽樓市和武漢、重慶等城市一樣，有相當(dāng)大的升值空間。

呼和浩特、銀川——西北“領(lǐng)跑者”

西北地區(qū)是我國城市房價泡沫最小的區(qū)域。除了西安、蘭州分別位居房價泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、烏魯木齊、西寧和銀川都在32名之后。2005年，房價上漲幅度較大的城市將是呼和浩特和銀川。

在37大城市房價泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相對最小。2004年，呼和浩特這座城市的人均可支配收入比上年增長了20％以上，突破10000元，在西部城市中僅次于成都，而房價在37大城市中倒數(shù)第3（僅高于西寧和銀川）。

當(dāng)前，呼和浩特正值房地產(chǎn)開發(fā)的第三次熱潮，加上房價基數(shù)比較低，2005年房價上升空間在10％以上。

2004年，銀川的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第2名，僅次于杭州。今年，銀川的房價漲幅預(yù)計在12％－15％。

誰是明星小盤城市股

“城門失火，禍及池魚”。長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域各大城市的房價高漲，也帶動了周邊中小城市的快速上揚。

2004年，江蘇鹽城房價上漲30.9%，遠遠超過南京、蘇州等城市。

由于蘇南等地房價持續(xù)高位，大量房產(chǎn)資本開始向蘇北地區(qū)轉(zhuǎn)移。蘇北的連云港、淮安、徐州、宿遷、鹽城等地的房價均已經(jīng)突破1500元，漲幅都在20％以上。在徐州，開始出現(xiàn)越來越多的蘇南和溫州等外地買房者的身影?？傮w而言，蘇南、蘇北的中小城市與南京一起上演“樓市漲價大合唱”的趨勢房產(chǎn)明顯，這些城市的居民盡可能及早買房是明智的選擇。

2005年，中國三線、四線城市房地產(chǎn)將發(fā)力，房價上調(diào)10％－15％，這也是2005年中國房地產(chǎn)年會的一個共識。一些專家認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)在加速推進的進程中，真正起主流作用的一定是三線城市（地級市，人口40萬至80萬）和四線城市（縣級市和縣，人口在10萬至30萬）的中小房企。

長三角15城房價泡沫榜

通過下表，我們可以看到長江三角洲15城各城市的三口之家購買一套簡約兩居室需要年限情況。

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

4 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83

6 紹興 15676 47028 26806 4895 342650 12.78

7 揚州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73

8 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

9 無錫 13588 40764 23235 3902 273140 11.76

10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58

11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32

12 鎮(zhèn)江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16

13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06

14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55

15 嘉興 14392 43176 24610 3113 217910 8.85

15城市平均 13231 4420 13.49

長三角的經(jīng)濟發(fā)展水平和珠三角地區(qū)基本相當(dāng)，但整體房產(chǎn)泡沫卻大得多。長三角15座城市平均買房年限為13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于環(huán)渤海地區(qū)12.26年。

在上海周邊，房價已經(jīng)普遍過高，連松江的商品房均價也已經(jīng)達到4500元，而位于杭州和上海之間的嘉興，是上海投資者目前看中的新熱點。

在南京周邊，鎮(zhèn)江、淮安、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房價已經(jīng)明顯進入上升通道。這些城市的房價一般在2200元左右，與徐州相近，可見還有很大的上漲潛力。8880 29

21 成都 2868 10394 16

22 武漢 2858 9564 20

23 長沙 2825 11021 15

24 南寧 2817 8060 34

25 南昌 2777 8690 30

26 重慶 2732 9221 23

27 鄭州 2650 9364 21

28 哈爾濱 2574 8940 27

29 石家莊 2470 8622 31

30 蘭州 2438 7684 36

31 ?？?2330 8981 26

32 烏魯木齊 2280 9729 19

33 合肥 2220 8610 32

34 長春 2191 8900 28

35 呼和浩特 1960 10166 18

36 銀川 1930 7984 35

37 西寧 1821 7626 37

37城市平均 3802 11357 ——

37大城市中，房價懸殊很大，但人均收入水平懸殊也很大。那么，哪里的房價泡沫最大？

以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元，再按照目前我國居民43％的消費率計算，則該三口之家的平均年節(jié)余（年收入的57％）為28528元，目前，上海平均商品房房價（外環(huán)內(nèi)）為8627元，而一個普通的兩居室房價（按70平方米計算）為603890元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房價水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算嚇一跳。不過，上海的市民買房還不是最需要耐心的，最需要耐心的是溫州市民，他們需要21.43年。

依次計算，37大城市房產(chǎn)泡沫從大到小依次是：

37大城市房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 溫州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43

2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

5 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

7 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

9 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

10 廈門 14443 43329 24698 5156 360920 14.61

11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41

12 南寧 8060 24180 13783 2817 197190 14.31

13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26

14 貴陽 8989 26967 15371 3100 217000 14.12

15 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35

17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08

18 沈陽 8880 26640 15185 2926 204820 13.49

19 蘭州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99

20 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

21 武漢 9564 28692 16354 2858 200060 12.23

22 重慶 9221 27663 15768 2732 191240 12.13

23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06

24 哈爾濱 8940 26820 15287 2574 180180 11.79

25 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

26 鄭州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58

27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30

28 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

29 ?？?8981 26943 15358 2330 163100 10.62

30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55

31 長沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49

32 長春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08

33 銀川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90

34 西寧 7626 22878 13040 1821 127470 9.77

35 烏魯木齊 9729 29187 16637 2280 159600 9.59

36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89

37城市平均 11357.11 3802 13.38

溫州——泡沫破滅的第一個針眼

眼下，溫州馬鞍池盛興大廈一套150平方的房子，售價近150萬元，但月租金只有2300元左右，年投資收益率只有1.84%，不僅大大低于工商界公認的8％以上的平均經(jīng)營收益率，還低于銀行1年期定期存款2.25%的利率。

按照國際慣例，在一個成熟和理性的市場中，房價一般是月租金的100－200倍；一旦超出這個標(biāo)準(zhǔn)，兩者會相應(yīng)做出調(diào)整。而這套房子的房價是月租金的652倍！

拋開資金的折現(xiàn)因素，投資者就要花超過54年的時間才能收回投資，已接近房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的70年有效期限。

精明的溫州人這下終于意識到房價泡沫的嚴重性。從2004年10月以來，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士驚呼：這兩個月基本上交易都停滯了！這讓人不禁猜想：溫州是否會成為當(dāng)前我國房產(chǎn)泡沫破滅的第一個針眼？

據(jù)本刊調(diào)查，我國37大城市中，目前房價租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本沒有，而北京等熱點城市則超過300倍，上海的房價租金比為360倍左右，而杭州則更高達470倍左右，溫州則在500倍以上。

南京——20％炒房族離場

關(guān)于上海、杭州地產(chǎn)泡沫的報道已經(jīng)連篇累牘，不用多說，他們位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作為第4名的南京，房產(chǎn)風(fēng)險同樣不容忽視。

2005年2月，南京（江南8區(qū)）的商品房平均售價已經(jīng)高到4960元，在1月的一次調(diào)查中，認為南京的房價合理的受調(diào)查者為0％。2004年底，南京的投資性購房比例為22.3%，而2003年底為27.6％，下降20％，可見，20％左右炒房族的信心已被越來越高的房價瓦解，怯場而去。

2004年，南京二手房交易量占樓市總成交量的60％，預(yù)計今年將上升到70％。但從2004年下半年以來，南京二手房市場不斷出現(xiàn)交易量萎縮、買房人持幣觀望氣氛與日俱增。

對于2005年南京的房價，曾經(jīng)精準(zhǔn)地預(yù)測到2004年南京真實房價漲幅為15％的南京大學(xué)商學(xué)院教授高波，最近鐵口直斷：2005年，南京房價將出現(xiàn)小幅波動！二手房價必跌

青島——房產(chǎn)泡沫直追滬杭

高居“泡沫榜”第5名的青島，其房產(chǎn)泡沫開始于1999年，至今已經(jīng)有6年。尤其是2001年7月北京申奧成功后，青島作為2008年奧運會惟一的伙伴城市，受這一重大利好的刺激，全市房價大幅上揚。

青島的房價與廣州基本處在同一水平，但工薪階層的工資收入是廣州在崗職工年平均工資的一半左右；在青島市市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海一線，不少樓盤價格超過10000元/平方米大關(guān)，房價與上海都有得一比，但是從經(jīng)發(fā)展的水平看同上海還是有較大差距。有人把青島房價的高昂歸罪于外地人的炒作，其實，在青島所有購房者中，外地人的比例僅占11%。

因此，目前青島的房產(chǎn)風(fēng)險要比廣州高出許多，直追上海和杭州。2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房交易套數(shù)，比2003年下降22%；總成交面積下降26%，是個值得注意的危險信號。

青島的房價租金比為340倍左右。

異地置業(yè)“害”了誰

一般情況下，各個城市的房產(chǎn)90％以上都是銷售給本地市民。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出

擊，這個比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。

珠三角9城房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

2 肇慶 9261 27783 15836 2519 176330 11.13

3 江門 11694 35082 19997 3054 213780 10.69

4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04

6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66

7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52

8 惠州 13823 41469 23637 2425 169750 7.18

9 東莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51

9城市平均 16668

3607 9.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比長三角15城高26％，可平均房價卻僅為后者的82％，難怪有人說珠三角是全國樓市最理性的地方。

對這種現(xiàn)象，有如下解讀。

有人說，最深刻的教訓(xùn)不是講出來的，也不是聽來的，而是經(jīng)歷得來的。1997年5月，香港房地產(chǎn)泡沫最大的時候，每平方米住宅均價曾摸高至約10萬元人民幣。亞洲金融危機后，房價一路下跌，形成樓市震蕩，房價跌到最低時僅是最高時的30%,很多炒樓人，淪為破產(chǎn)一族，不少靠薪水供樓的打工仔，成為了百萬“負翁”，直到8年后的今天，房價還沒有恢復(fù)到當(dāng)初的水平。珠三角地區(qū)與香港有著千絲萬縷的聯(lián)系，兩地不少家庭有親戚關(guān)系，頻繁往來。當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅的一幕，像一部活教材，令珠三角地區(qū)的老百姓對房地產(chǎn)投資提高了警覺性，不敢重蹈復(fù)轍。

盡管如此，由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展，人均可支配收入每年增長10％左右，因而，樓價自然會水漲船高，每年上漲8％－10％應(yīng)該是可以期待的。

因而，在珠三角買房，是種穩(wěn)健的投資。

環(huán)渤海13城房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

3 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

5 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

6 秦皇島 8356 25068 14289 2381 166670 11.66

7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11

8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93

9 煙臺 10527 31581 18001 2806 196420 10.91

10 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96

12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69

13 東營 12935 38805 22119 2351 164570 7.44

13城市平均 10676 3237 12.26

2005年，環(huán)渤海地區(qū)房價的漲價熱點主要集中在山東半島。2004年，山東省商品房平均價格為2045.3元/平方米，同比增長18.2%，漲幅創(chuàng)自1998年以來最高水平，進入一個快速上升通道，其中青島、東營、日照、臨沂四市漲幅最高，分別達到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房價依然漲了25%，可見需求的旺盛和炒房氛圍的形成。和江蘇一樣，2005年山東大多數(shù)中小城市和河北的一些熱點中小城市房產(chǎn)價格都將保持整體上漲趨勢。

望采納，謝謝

四、在哪里能看到近十年來中國各大城市的房價k線圖呢？

只有這個

個人理財》雜志在經(jīng)過大量調(diào)查和分析之后，對全國最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房價狀況做出全面評價，力圖為買房者和炒房者提供一個有力的全景式指引。

誰是“炒房城市”新先鋒

時下，我國房產(chǎn)市場正面臨著繼1993年海南、北海房產(chǎn)泡沫破滅之后的最大變局。

2005年1月，太原商品房價格掉頭之下，降幅高達25．63％；

2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房總成交面積比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

廈門的房價也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價跌了近900元；

與此同時，大批對本地房價高位失去信心的上海炒房客開始挺進武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩(wěn)健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房價狂漲37％，江蘇鹽城房價狂漲31％，淮安漲幅達到30％，河北保定上漲25％，粵西的湛江也猛漲19％。

……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房價在多年高速上漲后，已經(jīng)把增值潛力透支殆盡，無房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉(zhuǎn)移。這些“老牌炒房城市”的光環(huán)已經(jīng)不再那么耀眼。

江山有更替，往來成古今。那么，誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？

37大城市，哪里房價泡沫最大

誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？先讓我們看看這個命題的反命題：哪個城市的房價泡沫最大？

據(jù)《個人理財》雜志調(diào)查，2005年2月，我國最具有影響力的37大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價從高到低依次如下——

37大城市平均房價及人均收入排行榜

平均房價排名 城市 每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名

1 溫州 9278 17727 2

2 上海 8627 16683 4

3 杭州 7210 14565 7

4 北京 6232 15638 6

5 深圳 6037 27596 1

6 寧波 5900 15882 5

7 廣州 5660 16884 3

8 廈門 5156 14443 9

9 南京 4960 11602 11

10 天津 4760 11467 12

11 青島 4639 11089 14

12 蘇州 4460 14451 8

13 大連 4241 10378 17

14 福州 3368 11436 13

15 濟南 3172 12005 10

16 昆明 3150 9045 24

17 貴陽 3100 8989 25

18 太原 3050 9353 22

19 西安 3007 8544 33

20 沈陽 2926 一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房價上漲，泡沫激增。2004年，外地人購房比例最高的前12大城市依次為：

外地人購房比例排行榜（2004年）

排名 城市 外地人購房比例

1 太原 80％

2 北京 60％

3 大連 60％

4 鄭州 55％

5 成都 51％

6 廣州 50％

7 杭州 50％

8 福州 42％

9 廈門 39％

10 海口 36％

11 重慶 26%

12 上海 20％

太原——“煤老板”的冒險家樂園

2004年，我國能源緊張，煤炭大漲價，山西煤焦行業(yè)的大小老板們都發(fā)了財。但這對太原市民卻不是個好消息：大批發(fā)了煤炭財?shù)纳轿魅思娂妬淼绞〕侵脴I(yè)，房價一路飆升。據(jù)太原市房地局的資料顯示，太原市購房者中80％以上均為省內(nèi)市外人員，本市和省外人員購房者甚少。在這龐大的“外購人口”中，消費主力集中在山西主要產(chǎn)煤地區(qū)大同、陽泉等地。這其中，諸如陽光地帶、陽光海岸等高檔住宅區(qū)的購買者幾乎清一色是這些地方的“煤老板”（當(dāng)然，2004年這些煤老板對北京的房產(chǎn)也表現(xiàn)出了高昂的興趣）。

據(jù)調(diào)查，太原房市投資性購房的比例超過25％，超過20％的警戒線，這無疑給太原的房價帶來了巨大的風(fēng)險。由于目前太原房價絕對值并不算太高，所以在37大城市房價泡沫榜中位列第16位。但太原房市已經(jīng)露出“險象”，2005年1月份，其商品住宅價格突然下降，降幅達到25．63％。因而，準(zhǔn)備在太原買房的人，應(yīng)當(dāng)格外慎重，“持幣觀望”一段時間是個好選擇。

大連——東北炒房“熱島”

眾所周知，大連是“經(jīng)營城市”非常成功的城市，它的美譽度遠遠超過了其經(jīng)濟實力，而其房價在東北地區(qū)遙遙領(lǐng)先，也遠遠超過了大連市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買。仿佛一夜之間，全東北的富人齊聚大連，不問價格一擲千金，擁有大連的豪宅成為身份的象征，外地人是大連房價居高不下的始作俑者，也讓大連登上了房價泡沫榜的第7名。

杭州——昂貴的天堂

有人稱，浙江經(jīng)濟是“小狗經(jīng)濟”，身家數(shù)百萬、甚至千萬元的小老板幾乎和錢塘江邊的石塊一樣多。這些腰纏萬貫的老板們自然不會忘記人間天堂、省會杭州――杭州50%以上商品房為非杭州的浙江人購買，杭州普通收入者根本買不起房，只能望房興嘆。

盡管當(dāng)?shù)卣雠_了各種限制炒房的“新政”，但浙江高速發(fā)展的經(jīng)濟和杭州城市的大好“錢景”，杭州的地產(chǎn)泡沫最近幾年仍會持續(xù)下去，和上海房市如影隨形，一榮俱榮，一損俱損。

據(jù)調(diào)查，上海外環(huán)內(nèi)的投資性購房比例接近40％，杭州市區(qū)的投資性購房比例為32％左右，高居房價泡沫排行榜第3名。

廈門——東南炒房“熱島”

2004年5月，廈門房價出現(xiàn)歷史上第一次下降，之后便開始了劇烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年終又漲至5100元以上的新高。

2004年廈門市房產(chǎn)市場的一個重大變化是，廈門本地人取代原先的外地人，成為購房主要群體，占購房總量的61％，泉州等外地人購房的比例從前幾年最高的70％一路下降到現(xiàn)在的39％。

相比福州，廈門的房價不僅價位高，而且漲跌幅度大（2004年，福州商品房均價上漲6％，廈門為19％），比福州房產(chǎn)更具有投機性，是名副其實的東南炒房“熱島”。

估計2005年廈門的房價會比較平穩(wěn)，漲幅應(yīng)該在7％－9％。當(dāng)然，前提是外地置業(yè)者不再卷土重來，否則，是否會再現(xiàn)2004年19％的漲幅也未為可知。

目前廈門投資性購房比例依然在25％以上。

誰是新一波炒房城市先鋒

與上海、杭州、廈門等城市提前“透支”房價未來上漲潛力相反，下面的這些城市的房產(chǎn)可謂是蓄勢待發(fā)。

武漢——中部房市“領(lǐng)漲羊”

武漢歷來是華中地區(qū)首屈一指的重鎮(zhèn)，“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的輻射極，最近幾年，經(jīng)濟連續(xù)保持10％以上的增長，發(fā)展前景非常看好。

但武漢房產(chǎn)的前景并沒有被充分認識到，就連四處興風(fēng)作浪的溫州炒房團，也還沒重點“搶灘”武漢。2004年，武漢90％購房者為本地居民，外地購房者的比例僅為10％。在所有購房者中，投資性購房比例為8％。

在37大城市中，武漢的收入水平排名20名，房價排名22名，可見目前武漢的房價還是非常物有所值的。

精明的上海房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)注意到這塊“希望之地”，紛紛搶灘武漢，大批的上海炒房客也紛紛離開上海灘，到武漢牟取更高的投資收益率。目前，武漢是上海炒房客進軍中部地區(qū)的最熱門城市。

長沙——眾志成城 推高房價

在“中部崛起”戰(zhàn)略中，長沙和武漢、鄭州一起被認為是將獲益最多的三座城市，尤其是長株潭一體化的進程，其發(fā)展前景同樣非常樂觀。

和武漢一樣，長沙買房者中外地人的比例也不超過10％，但投資性購房的比例要高一點，達到16％。

在37大城市中，長沙的人均收入排名15名，而房價排名僅僅23名，物有所值。坊間有種傳聞：前不久，長沙某管理部門組織一批開發(fā)商開會，商討如何使長沙市商品房均價突破3000元。當(dāng)然，這將給有關(guān)部門帶來更多的稅收、土地出讓金等收入。

事實上，長沙和南昌也是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者看重的重點中部城市之一。

2004年長沙商品房均價上漲11％，今年上漲幅度預(yù)計在9％－12％之間。

廣州、深圳——房市常青樹

在當(dāng)今中國最具活力的長三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房價相對最低，比長三角大致低了20%，房價水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?、消費購買力相平衡。

作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟發(fā)展速度快，而且后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅固的“底”。因此，在廣州和深圳投資房產(chǎn)，泡沫相對較小，即使房產(chǎn)無法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。從這個意義上看，深圳和廣州的房市像個優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運動員快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅價格的漲幅為5.28%，雖低于全國大部分城市，但仍是深圳近幾年來的最高漲幅。

重慶、成都——西部漲價“雙城記”

重慶是我國中西部唯一的直轄市，且正在快速發(fā)展為長江上游的經(jīng)濟中心，和成都、西安一起，并稱“西部三雄”。

重慶2004年商品住宅價格的漲幅為10.3％。與發(fā)達地區(qū)相比，重慶房價目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購房者中，外地人的比例為26％，僅僅為近鄰成都（51％）的一半多一點。這似乎表明，重慶的房市剛剛吹起些“泡沫”，現(xiàn)在恰恰是進入的最佳時機。2004年，重慶的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第3名，這也為房價上漲提供了助力。

事實上，重慶是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者在西部地區(qū)的首選城市。

成都人均收入高居西部第一，經(jīng)濟比較繁榮，雖然“第四城”的稱號有點溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消費能力基本在一個檔次的說法還是比較中肯的。相比之下，成都的房價泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已經(jīng)有數(shù)量可觀的溫州等地炒房客出現(xiàn)在成都，2004年，成都房價上漲17％，市區(qū)的一些精品樓盤每平方米均價上漲了1000元。2005年，盡管成都房價的快速上漲勢頭將會有所回落，但由于重慶房價一向以成都為“標(biāo)高”，隨著重慶房價的快速跟進，成都房價肯定會有所回應(yīng)，成都和重慶在2005年極有可能聯(lián)袂上演房市漲價“雙城記”。

沈陽——東北潛力冠軍

作為東北大開發(fā)最關(guān)鍵的主角城市之一，沈陽的房價比大連便宜的多，因此，值得異地投資者關(guān)注。

目前，沈陽市房價每平方米凈利潤基本是300元到500元，凈資產(chǎn)收益率在10%－20%之間，而南方的某些城市每平方米收益率能達到50%。沈陽市商品房價格在全國沿海大城市中位居中下水平，在許多炒房客的眼中，沈陽樓市和武漢、重慶等城市一樣，有相當(dāng)大的升值空間。

呼和浩特、銀川——西北“領(lǐng)跑者”

西北地區(qū)是我國城市房價泡沫最小的區(qū)域。除了西安、蘭州分別位居房價泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、烏魯木齊、西寧和銀川都在32名之后。2005年，房價上漲幅度較大的城市將是呼和浩特和銀川。

在37大城市房價泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相對最小。2004年，呼和浩特這座城市的人均可支配收入比上年增長了20％以上，突破10000元，在西部城市中僅次于成都，而房價在37大城市中倒數(shù)第3（僅高于西寧和銀川）。

當(dāng)前，呼和浩特正值房地產(chǎn)開發(fā)的第三次熱潮，加上房價基數(shù)比較低，2005年房價上升空間在10％以上。

2004年，銀川的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第2名，僅次于杭州。今年，銀川的房價漲幅預(yù)計在12％－15％。

誰是明星小盤城市股

“城門失火，禍及池魚”。長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域各大城市的房價高漲，也帶動了周邊中小城市的快速上揚。

2004年，江蘇鹽城房價上漲30.9%，遠遠超過南京、蘇州等城市。

由于蘇南等地房價持續(xù)高位，大量房產(chǎn)資本開始向蘇北地區(qū)轉(zhuǎn)移。蘇北的連云港、淮安、徐州、宿遷、鹽城等地的房價均已經(jīng)突破1500元，漲幅都在20％以上。在徐州，開始出現(xiàn)越來越多的蘇南和溫州等外地買房者的身影?？傮w而言，蘇南、蘇北的中小城市與南京一起上演“樓市漲價大合唱”的趨勢房產(chǎn)明顯，這些城市的居民盡可能及早買房是明智的選擇。

2005年，中國三線、四線城市房地產(chǎn)將發(fā)力，房價上調(diào)10％－15％，這也是2005年中國房地產(chǎn)年會的一個共識。一些專家認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)在加速推進的進程中，真正起主流作用的一定是三線城市（地級市，人口40萬至80萬）和四線城市（縣級市和縣，人口在10萬至30萬）的中小房企。

長三角15城房價泡沫榜

通過下表，我們可以看到長江三角洲15城各城市的三口之家購買一套簡約兩居室需要年限情況。

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

4 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83

6 紹興 15676 47028 26806 4895 342650 12.78

7 揚州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73

8 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

9 無錫 13588 40764 23235 3902 273140 11.76

10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58

11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32

12 鎮(zhèn)江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16

13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06

14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55

15 嘉興 14392 43176 24610 3113 217910 8.85

15城市平均 13231 4420 13.49

長三角的經(jīng)濟發(fā)展水平和珠三角地區(qū)基本相當(dāng)，但整體房產(chǎn)泡沫卻大得多。長三角15座城市平均買房年限為13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于環(huán)渤海地區(qū)12.26年。

在上海周邊，房價已經(jīng)普遍過高，連松江的商品房均價也已經(jīng)達到4500元，而位于杭州和上海之間的嘉興，是上海投資者目前看中的新熱點。

在南京周邊，鎮(zhèn)江、淮安、滁州、蕪湖、句容、馬鞍山等城市的房價已經(jīng)明顯進入上升通道。這些城市的房價一般在2200元左右，與徐州相近，可見還有很大的上漲潛力。8880 29

21 成都 2868 10394 16

22 武漢 2858 9564 20

23 長沙 2825 11021 15

24 南寧 2817 8060 34

25 南昌 2777 8690 30

26 重慶 2732 9221 23

27 鄭州 2650 9364 21

28 哈爾濱 2574 8940 27

29 石家莊 2470 8622 31

30 蘭州 2438 7684 36

31 ?？?2330 8981 26

32 烏魯木齊 2280 9729 19

33 合肥 2220 8610 32

34 長春 2191 8900 28

35 呼和浩特 1960 10166 18

36 銀川 1930 7984 35

37 西寧 1821 7626 37

37城市平均 3802 11357 ——

37大城市中，房價懸殊很大，但人均收入水平懸殊也很大。那么，哪里的房價泡沫最大？

以上海的一個普通的三口之家為例，該市2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為50049元，再按照目前我國居民43％的消費率計算，則該三口之家的平均年節(jié)余（年收入的57％）為28528元，目前，上海平均商品房房價（外環(huán)內(nèi)）為8627元，而一個普通的兩居室房價（按70平方米計算）為603890元。也就是說，上海的一個普通三口之間要買一套70平米的住房，按照現(xiàn)在的收入、房價水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算嚇一跳。不過，上海的市民買房還不是最需要耐心的，最需要耐心的是溫州市民，他們需要21.43年。

依次計算，37大城市房產(chǎn)泡沫從大到小依次是：

37大城市房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 溫州 17727 53181 30313 9278 649460 21.43

2 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17

3 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26

4 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50

5 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

6 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

7 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

8 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

9 寧波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21

10 廈門 14443 43329 24698 5156 360920 14.61

11 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.41

12 南寧 8060 24180 13783 2817 197190 14.31

13 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.26

14 貴陽 8989 26967 15371 3100 217000 14.12

15 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

16 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.35

17 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.08

18 沈陽 8880 26640 15185 2926 204820 13.49

19 蘭州 7684 23052 13140 2438 170660 12.99

20 蘇州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63

21 武漢 9564 28692 16354 2858 200060 12.23

22 重慶 9221 27663 15768 2732 191240 12.13

23 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.06

24 哈爾濱 8940 26820 15287 2574 180180 11.79

25 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

26 鄭州 9364 28092 16012 2650 185500 11.58

27 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.30

28 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

29 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.62

30 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.55

31 長沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.49

32 長春 8900 26700 15219 2191 153370 10.08

33 銀川 7984 23952 13653 1930 135100 9.90

34 西寧 7626 22878 13040 1821 127470 9.77

35 烏魯木齊 9729 29187 16637 2280 159600 9.59

36 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.89

37城市平均 11357.11 3802 13.38

溫州——泡沫破滅的第一個針眼

眼下，溫州馬鞍池盛興大廈一套150平方的房子，售價近150萬元，但月租金只有2300元左右，年投資收益率只有1.84%，不僅大大低于工商界公認的8％以上的平均經(jīng)營收益率，還低于銀行1年期定期存款2.25%的利率。

按照國際慣例，在一個成熟和理性的市場中，房價一般是月租金的100－200倍；一旦超出這個標(biāo)準(zhǔn)，兩者會相應(yīng)做出調(diào)整。而這套房子的房價是月租金的652倍！

拋開資金的折現(xiàn)因素，投資者就要花超過54年的時間才能收回投資，已接近房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的70年有效期限。

精明的溫州人這下終于意識到房價泡沫的嚴重性。從2004年10月以來，溫州的房產(chǎn)交易量已出現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士驚呼：這兩個月基本上交易都停滯了！這讓人不禁猜想：溫州是否會成為當(dāng)前我國房產(chǎn)泡沫破滅的第一個針眼？

據(jù)本刊調(diào)查，我國37大城市中，目前房價租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本沒有，而北京等熱點城市則超過300倍，上海的房價租金比為360倍左右，而杭州則更高達470倍左右，溫州則在500倍以上。

南京——20％炒房族離場

關(guān)于上海、杭州地產(chǎn)泡沫的報道已經(jīng)連篇累牘，不用多說，他們位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作為第4名的南京，房產(chǎn)風(fēng)險同樣不容忽視。

2005年2月，南京（江南8區(qū)）的商品房平均售價已經(jīng)高到4960元，在1月的一次調(diào)查中，認為南京的房價合理的受調(diào)查者為0％。2004年底，南京的投資性購房比例為22.3%，而2003年底為27.6％，下降20％，可見，20％左右炒房族的信心已被越來越高的房價瓦解，怯場而去。

2004年，南京二手房交易量占樓市總成交量的60％，預(yù)計今年將上升到70％。但從2004年下半年以來，南京二手房市場不斷出現(xiàn)交易量萎縮、買房人持幣觀望氣氛與日俱增。

對于2005年南京的房價，曾經(jīng)精準(zhǔn)地預(yù)測到2004年南京真實房價漲幅為15％的南京大學(xué)商學(xué)院教授高波，最近鐵口直斷：2005年，南京房價將出現(xiàn)小幅波動！二手房價必跌

青島——房產(chǎn)泡沫直追滬杭

高居“泡沫榜”第5名的青島，其房產(chǎn)泡沫開始于1999年，至今已經(jīng)有6年。尤其是2001年7月北京申奧成功后，青島作為2008年奧運會惟一的伙伴城市，受這一重大利好的刺激，全市房價大幅上揚。

青島的房價與廣州基本處在同一水平，但工薪階層的工資收入是廣州在崗職工年平均工資的一半左右；在青島市市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海一線，不少樓盤價格超過10000元/平方米大關(guān)，房價與上海都有得一比，但是從經(jīng)發(fā)展的水平看同上海還是有較大差距。有人把青島房價的高昂歸罪于外地人的炒作，其實，在青島所有購房者中，外地人的比例僅占11%。

因此，目前青島的房產(chǎn)風(fēng)險要比廣州高出許多，直追上海和杭州。2004年，青島市內(nèi)四區(qū)商品房交易套數(shù)，比2003年下降22%；總成交面積下降26%，是個值得注意的危險信號。

青島的房價租金比為340倍左右。

異地置業(yè)“害”了誰

一般情況下，各個城市的房產(chǎn)90％以上都是銷售給本地市民。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出

擊，這個比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。

珠三角9城房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 廣州 16884 50652 28872 5660 396200 13.72

2 肇慶 9261 27783 15836 2519 176330 11.13

3 江門 11694 35082 19997 3054 213780 10.69

4 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.96

5 佛山 16045 48135 27437 3153 220710 8.04

6 珠海 18347 55041 31373 3435 240450 7.66

7 中山 15836 47508 27080 2911 203770 7.52

8 惠州 13823 41469 23637 2425 169750 7.18

9 東莞 20526 61578 35099 3266 228620 6.51

9城市平均 16668

3607 9.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比長三角15城高26％，可平均房價卻僅為后者的82％，難怪有人說珠三角是全國樓市最理性的地方。

對這種現(xiàn)象，有如下解讀。

有人說，最深刻的教訓(xùn)不是講出來的，也不是聽來的，而是經(jīng)歷得來的。1997年5月，香港房地產(chǎn)泡沫最大的時候，每平方米住宅均價曾摸高至約10萬元人民幣。亞洲金融危機后，房價一路下跌，形成樓市震蕩，房價跌到最低時僅是最高時的30%,很多炒樓人，淪為破產(chǎn)一族，不少靠薪水供樓的打工仔，成為了百萬“負翁”，直到8年后的今天，房價還沒有恢復(fù)到當(dāng)初的水平。珠三角地區(qū)與香港有著千絲萬縷的聯(lián)系，兩地不少家庭有親戚關(guān)系，頻繁往來。當(dāng)年香港房地產(chǎn)泡沫破滅的一幕，像一部活教材，令珠三角地區(qū)的老百姓對房地產(chǎn)投資提高了警覺性，不敢重蹈復(fù)轍。

盡管如此，由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展，人均可支配收入每年增長10％左右，因而，樓價自然會水漲船高，每年上漲8％－10％應(yīng)該是可以期待的。

因而，在珠三角買房，是種穩(wěn)健的投資。

環(huán)渤海13城房價泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年節(jié)余(元) 每平米房價（元） 簡約兩居室平均總價（70平米）（元） 買套簡約兩居室需要年限

1 青島 11089 33267 18962 4639 324730 17.13

2 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.99

3 大連 10378 31134 17746 4241 296870 16.73

4 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.31

5 石家莊 8622 25866 14744 2470 172900 11.73

6 秦皇島 8356 25068 14289 2381 166670 11.66

7 保定 7803 23409 13343 2117 148190 11.11

8 唐山 8902 26706 15222 2377 166390 10.93

9 煙臺 10527 31581 18001 2806 196420 10.91

10 濟南 12005 36015 20529 3172 222040 10.82

11 淄博 9960 29880 17032 2180 152600 8.96

12 威海 11112 33336 19002 2360 165200 8.69

13 東營 12935 38805 22119 2351 164570 7.44

13城市平均 10676 3237 12.26

2005年，環(huán)渤海地區(qū)房價的漲價熱點主要集中在山東半島。2004年，山東省商品房平均價格為2045.3元/平方米，同比增長18.2%，漲幅創(chuàng)自1998年以來最高水平，進入一個快速上升通道，其中青島、東營、日照、臨沂四市漲幅最高，分別達到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房價依然漲了25%，可見需求的旺盛和炒房氛圍的形成。和江蘇一樣，2005年山東大多數(shù)中小城市和河北的一些熱點中小城市房產(chǎn)價格都將保持整體上漲趨勢。

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