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2月6日杭州土拍（2月6日杭州土拍）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-30 21:26:47 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1171 當(dāng)前文章關(guān)鍵詞排名出租

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于2月6日杭州土拍的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

1、杭州亞運(yùn)村4000余套住宅即將入市，“萬(wàn)人搖”會(huì)否重演？
2、729約談后，第三城將加碼調(diào)控，劍指土拍！
3、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價(jià)”
4、杭州“土拍新政”限房?jī)r(jià) 南京會(huì)跟進(jìn)嗎？

2月6日杭州土拍（2月6日杭州土拍）

一、杭州亞運(yùn)村4000余套住宅即將入市，“萬(wàn)人搖”會(huì)否重演？

杭州加碼樓市調(diào)控后的第一批新盤入市潮來(lái)了，關(guān)注度超高的亞運(yùn)村項(xiàng)目也終于領(lǐng)取預(yù)售證，預(yù)計(jì)全部4000余套房源將在近期集中入市。

8月5日，杭州發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控的通知，嚴(yán)格收緊房票。多名市場(chǎng)分析人士估算，新政至少讓市場(chǎng)上30%的房票作廢。

杭州新房市場(chǎng)已經(jīng)斷供許久，直到調(diào)控新政出臺(tái)4天后，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20余張預(yù)售證，累計(jì)可售住宅房源超過(guò)7000套。

“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”的杭州亞運(yùn)村也終于獲批預(yù)售證。11日，綠城中國(guó)的項(xiàng)目“桂冠東方”打響開閘第一槍，放出了989套房源；今日“華潤(rùn)亞奧城”也領(lǐng)取預(yù)售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預(yù)售證以及萬(wàn)科日耀之城的預(yù)售證目前正在申領(lǐng)中。

杭州一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，購(gòu)房者“買到即賺到”的心理預(yù)期強(qiáng)烈，此次開盤售價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米的亞運(yùn)村項(xiàng)目同樣具有這一特征。

杭州樓盤打新持續(xù)火爆，低中簽率已是市場(chǎng)常態(tài)。1月份杭州樓市調(diào)控后，曾上演一萬(wàn)套新房入市、10萬(wàn)人參與搖號(hào)、全城凍資千億的戲碼。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“8.5新政”后，紅盤將成為“社保巨子”競(jìng)技場(chǎng)。

“亞運(yùn)三巨頭”終迎收獲期

“這是一場(chǎng)真正的盛宴。”一名杭州業(yè)內(nèi)人士針對(duì)亞運(yùn)村即將開盤評(píng)價(jià)稱。

亞運(yùn)村已經(jīng)建設(shè)了約3年時(shí)間，是杭州購(gòu)房者最期待的項(xiàng)目，近一年來(lái)幾乎每隔幾個(gè)月就有亞運(yùn)村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗(yàn)杭州調(diào)控新政的實(shí)際效果。

杭州亞運(yùn)村占地113公頃，地處蕭山區(qū)，區(qū)塊位置優(yōu)越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀(jì)城以及亞運(yùn)主會(huì)場(chǎng)奧體博覽城。錢江新城板塊內(nèi)的水岸帝景、金基曉廬、東方潤(rùn)園等小區(qū)二手房掛牌價(jià)在8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米，錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)的創(chuàng)世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價(jià)也在8萬(wàn)元-10萬(wàn)元間。

相比周邊已經(jīng)漲上天的二手房?jī)r(jià)，在杭州新房指導(dǎo)價(jià)控制下，已領(lǐng)預(yù)售證的綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城價(jià)格顯得十分厚道——只有4.7萬(wàn)元/平方米。

綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購(gòu)房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價(jià)差也達(dá)到三四百萬(wàn)。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈、測(cè)算只有微利甚至虧損的杭州市場(chǎng)，亞運(yùn)村項(xiàng)目也是難得一見的樓市盛宴。

2015年9月杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)，成為中國(guó)繼北京和廣州之后中國(guó)第三座舉辦亞運(yùn)會(huì)的城市。

三年后，杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)，全國(guó)前30強(qiáng)房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至準(zhǔn)備了重達(dá)一噸的競(jìng)標(biāo)資料。最終，綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)科成為大贏家，融創(chuàng)、濱江、保利等房企鎩羽而歸。

按照中標(biāo)結(jié)果，華潤(rùn)負(fù)責(zé)建造技術(shù)官員村，綠城負(fù)責(zé)運(yùn)動(dòng)員1號(hào)村，萬(wàn)科負(fù)責(zé)運(yùn)動(dòng)員2號(hào)村，此外綠城還代建了媒體村，亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，媒體村將成為人才公寓，只租不售。

綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)科在中標(biāo)后立即開工建設(shè)，如今所有項(xiàng)目幾乎都已接近現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

去年，杭州亞運(yùn)村土地終于確權(quán)，由村集體性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅用地、商住用地，綠城、萬(wàn)科和華潤(rùn)的中標(biāo)身份也終于得到“官宣”。亞運(yùn)村中標(biāo)公示顯示，綠城拿地價(jià)格為108.41億元，華潤(rùn)亞運(yùn)村拿地價(jià)總價(jià)為53億元，而萬(wàn)科則花了38億元。

由此算來(lái)，綠城的拿地樓面價(jià)是2.85萬(wàn)元/平方米，華潤(rùn)樓面價(jià)是1.17萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科樓面價(jià)是2萬(wàn)元/平方米。綠城樓面價(jià)較高的原因是它買下了亞運(yùn)村唯一的純住宅用地，而萬(wàn)科的土地是商住性質(zhì)。華潤(rùn)樓面價(jià)最低，因?yàn)椴粌H土地是商住性質(zhì)，華潤(rùn)還要配建養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和便民街坊。

在杭州的土拍市場(chǎng)上，大概很難看到這樣的樓面價(jià)了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運(yùn)村的主要競(jìng)品，去年6月濱江拿地樓面價(jià)達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，比綠城亞運(yùn)村項(xiàng)目還要便宜2000元/平方米。

同樣在競(jìng)標(biāo)亞運(yùn)村時(shí)失利的央企保利，去年以101億元的價(jià)格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價(jià)高達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米。

“亞運(yùn)村項(xiàng)目的利潤(rùn)率確實(shí)會(huì)比現(xiàn)在市面上的拿地利潤(rùn)率高一些?！睋?jù)一名熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年土地性質(zhì)確定后亞運(yùn)村“三巨頭”才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因?yàn)轫?xiàng)目早在2018年就開工，如今近乎現(xiàn)房銷售，這部分成本較高，導(dǎo)致三家開發(fā)商也損失掉一些利潤(rùn)。

搖紅盤必須“拼社保”

今年1月27日杭州樓市調(diào)控后，曾有“積壓”下來(lái)的22個(gè)項(xiàng)目集中領(lǐng)取預(yù)售證，隨即爆發(fā)了杭州最大規(guī)模的推盤搖號(hào)潮，一萬(wàn)套新房入市，10萬(wàn)人參與搖號(hào)，全城凍結(jié)資金超過(guò)1000億元。

歷史還會(huì)重演嗎？

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍認(rèn)為，8.5新政后，杭州大約有55萬(wàn)在校大學(xué)生的購(gòu)房資格被取消，僅這部分房票已達(dá)30%比例。還有業(yè)內(nèi)人士估算，將有250萬(wàn)新杭州人受到影響，要等2年后才能重新?lián)碛匈?gòu)房資格。

“8.5樓市新政出臺(tái)后，杭州肯定不會(huì)再有那么大規(guī)模的搖號(hào)了，不僅是因?yàn)閹资f(wàn)人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數(shù)排序入圍。所以，這次推盤潮將是無(wú)房戶、‘社保巨子’的競(jìng)技場(chǎng)了，但相信市場(chǎng)熱度依然維持高位?！焙贾菀环科鬆I(yíng)銷線人士告訴第一財(cái)經(jīng)，在開盤延期的日子里，不少樓盤都在忙著改進(jìn)登記系統(tǒng)，為銷售新規(guī)作準(zhǔn)備。

按照杭州8月5日出臺(tái)的調(diào)控新政，所有擁有杭州房票的購(gòu)房者，將首次按照社保排序入圍搖號(hào)。

其中，無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序。最終，這三類購(gòu)房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號(hào)。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號(hào)的情況將不復(fù)存在。

杭州有房票就能搖號(hào)的時(shí)代徹底結(jié)束了，社保年限長(zhǎng)短成為能否入圍搖號(hào)序列的關(guān)鍵因素。杭州規(guī)定社保繳納時(shí)間從2006年1月起算，早于這個(gè)時(shí)間繳納且15年無(wú)間斷的，就是杭州頂級(jí)“社保巨子”，而參加工作不久的30歲以下年輕人“打新”優(yōu)勢(shì)將減弱。

今年1-7月，杭州樓市已經(jīng)累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%。不過(guò)，高位運(yùn)行的杭州市場(chǎng)已現(xiàn)下行趨勢(shì)，8月首周，杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴(kuò)大至54%，后續(xù)規(guī)?；蜓永m(xù)下行走勢(shì)。這次紅盤潮可能是杭州樓市最后的高光時(shí)刻了，由于買房門檻抬高，未來(lái)樓市大概率將進(jìn)入盤整期。

二、729約談后，第三城將加碼調(diào)控，劍指土拍！

國(guó)內(nèi)樓市發(fā)生了四件大事！

1、銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，銀川將在下周正式發(fā)布樓市調(diào)控文件，相比以往，此次新政更加側(cè)重對(duì)土地端的把控。

2、青島發(fā)布公告，青島第二批次集中供地再次掛牌出讓，將于9月8日-10日進(jìn)行拍賣。此次青島第二批次集中供地再次掛牌出讓，供應(yīng)規(guī)模減少，控溢價(jià)、禁馬甲、競(jìng)品質(zhì)等新規(guī)落地，并規(guī)定了嚴(yán)厲的懲罰措施。

3、杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布一則補(bǔ)充公告稱，原定于9月7日、8日出讓杭州第二批集中出讓的31幅涉宅地塊全部終止，將于8月31日前重新公告。

4、濟(jì)南公共資源交易中心與濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《濟(jì)南市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓補(bǔ)充公告》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充公告》),調(diào)整此次土拍規(guī)則。新規(guī)則調(diào)整了此次土拍的40宗地塊的最高限價(jià),40宗地最高溢價(jià)率均未超15%,多為14.9%,部分為14.89%。

這四則重磅消息全部指向了土地拍賣。在8月11日，自然資源部對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署，其中就包含了“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高?！?/p>

特別值得關(guān)注的，是銀川市將在下周正式發(fā)布樓市調(diào)控文件。因?yàn)椋?strong>7月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市之后，金華、惠州陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控新政，銀川將會(huì)是第三個(gè)出臺(tái)新政的城市。

雖然徐州不是22個(gè)集中供地的試點(diǎn)城市之一，但無(wú)論是徐州新房?jī)r(jià)格的上漲速度，還是徐州土地價(jià)格的上漲速度都沒(méi)有“令人失望”過(guò)。加之距離徐州第二輪集中供地的節(jié)點(diǎn)越來(lái)越近，徐州很有可能會(huì)加碼。

一、徐州調(diào)控加碼如履薄冰，一著不慎滿盤皆輸

自徐州房?jī)r(jià)快速上漲以來(lái)，徐州陸續(xù)出臺(tái)了房屋限售政策；部分樓盤實(shí)施了限價(jià)政策；加大熱點(diǎn)片區(qū)土地供應(yīng)；建筑面積10萬(wàn)㎡以下的，實(shí)行一次性價(jià)格備案；高于10萬(wàn)㎡的，可以分期備案，備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整；推行基礎(chǔ)裝修升級(jí)裝修模式，不得強(qiáng)制購(gòu)房人選擇升級(jí)裝修；土拍搖號(hào)、限地價(jià)、限房?jī)r(jià)等調(diào)控政策。

可以說(shuō)是把能用的辦法都想出來(lái)了，但是徐州房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭始終沒(méi)有被遏制住，過(guò)去5年間，僅有2020年11月份的新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降。

而留給徐州房?jī)r(jià)調(diào)控加碼的空間可能不多了。從目前國(guó)內(nèi)一二線城市的調(diào)控手段來(lái)看，無(wú)房家庭、人才優(yōu)先購(gòu)房；搖號(hào)購(gòu)房；限購(gòu)以及土拍溢價(jià)率不得超過(guò)15%等政策還未在徐州落地。

限購(gòu)是徐州樓市“不可承受之重”。哪怕是只要求在徐州連續(xù)繳納6個(gè)月的社保，且不能夠一次性補(bǔ)繳，在外地工作的徐州人以及在徐州購(gòu)房投資的這部分購(gòu)房者將被極大的限制，原本看好徐州的炒房客會(huì)大量的轉(zhuǎn)移到宿遷、淮安等周邊房?jī)r(jià)“漲勢(shì)喜人”的城市。

政府不得抬高土地起拍價(jià)格、溢價(jià)率不得超過(guò)15%這一政策，在徐州落地的可能性也不大。因?yàn)榈貎r(jià)會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，并提高人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。

一旦地價(jià)被嚴(yán)格限制，且毛坯價(jià)格受到限制，配合上新出讓地塊要求毛坯交付60%，開發(fā)商不得強(qiáng)制購(gòu)房者選擇升級(jí)裝修，會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期下降，對(duì)于當(dāng)前的徐州樓市來(lái)說(shuō)，此舉“破壞力”太強(qiáng)。

最有可能引入的，就是對(duì)于無(wú)房家庭以及人才購(gòu)房的相關(guān)政策，對(duì)徐州樓市的整體影響相對(duì)較小，不會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

二、徐州這些地方可能成為二輪集中供地的重點(diǎn)區(qū)域！

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)徐州站統(tǒng)計(jì)，目前徐州部分熱門板塊中，新城區(qū)的在售、待售項(xiàng)目最多，總數(shù)為11個(gè)，銅山區(qū)與泉山區(qū)交匯的淮海新城板塊也有4個(gè)項(xiàng)目在售，4宗地塊待入市。都足夠“消化一段時(shí)間”。

曾經(jīng)紅極一時(shí)的鳳凰山集聚區(qū)以及東湖新城，目前都僅有兩個(gè)項(xiàng)目（地塊）。鳳凰山集聚區(qū)為中南恒通和平君啟以及合景瓏樾東方兩家樓盤。東湖新城板塊為東湖上璟以及美的2021-2號(hào)地塊。

所以，這兩個(gè)板塊很有可能成為徐州第二輪集中供地的重點(diǎn)區(qū)域。而北區(qū)這一次很有可能成為集中供地的冷門。

龜山蘇寧廣場(chǎng)周邊有7個(gè)項(xiàng)目（地塊），客運(yùn)北站周邊有6個(gè)項(xiàng)目（地塊），預(yù)計(jì)都不會(huì)成為下一批集中供地的重點(diǎn)對(duì)象。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著多個(gè)城市開始加碼樓市調(diào)控，徐州是否會(huì)加入這一輪的“調(diào)控大軍”還是一個(gè)未知數(shù)，即便是加入，預(yù)計(jì)也將會(huì)以一個(gè)非常謹(jǐn)慎的姿態(tài)，選擇一些較為“溫和”的調(diào)控手段。畢竟當(dāng)下的調(diào)控主基調(diào)還是以“穩(wěn)”為主。

三、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價(jià)”

6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉，當(dāng)天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對(duì)“毛坯銷售均價(jià)”“毛坯銷售最高單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對(duì)“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

值得注意的是，目前大部分城市限價(jià)均在預(yù)售證報(bào)批環(huán)節(jié)，對(duì)限價(jià)多有“申報(bào)價(jià)不超過(guò)周邊在售項(xiàng)目最高價(jià)格”的規(guī)定，但在具體操作中，申報(bào)價(jià)到底如何限定？土地價(jià)格拍出新高后會(huì)不會(huì)突破區(qū)域原有限價(jià)？正是因?yàn)檎叽嬖诓糠只疑貛?，往往向市?chǎng)傳遞出“錯(cuò)誤”信號(hào)，進(jìn)而干擾市場(chǎng)穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，土拍前限價(jià)好于土拍后限價(jià)，通過(guò)將“限價(jià)”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進(jìn)而鎖定未來(lái)的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”具有積極意義。

“拍后限價(jià)”改為“拍前限價(jià)”

“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示，6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對(duì)地塊未來(lái)“銷售均價(jià)”“最高銷售單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)24號(hào)居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬(wàn)平方米。起始價(jià)30.38億元，上限價(jià)格為39.48億元；毛坯銷售均價(jià)不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于37400元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價(jià)在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲(chǔ)出(2019)26號(hào)居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬(wàn)平方米。起始價(jià)34.9億元，上限價(jià)格為45.3億元；毛坯銷售均價(jià)不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于44550元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價(jià)在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價(jià)最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲(chǔ)出（2019）41號(hào)商住地塊，出讓面積9.34萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬(wàn)平方米，起始總價(jià)94.22億元，上限價(jià)格為122.42億元；毛坯銷售均價(jià)不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于70180元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價(jià)在59000元~77000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對(duì)銷售均價(jià)進(jìn)行了明確約定，但限價(jià)與周邊在售二手房或新房?jī)r(jià)格基本相當(dāng)。

浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房?jī)r(jià)不僅限制毛坯均價(jià)，也限制了毛坯最高價(jià)和精裝價(jià)格。“拍地前標(biāo)明限價(jià)的規(guī)則，與之前的限價(jià)政策相比，至少?zèng)]有違反契約精神；減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場(chǎng)對(duì)‘未來(lái)價(jià)格有所突破’的預(yù)期?！?/p>

土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，無(wú)論是將封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價(jià)，其背景均是杭州土地市場(chǎng)的升溫。

去年4月底，杭州實(shí)施“搖號(hào)購(gòu)房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場(chǎng)也逐漸開始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場(chǎng)土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競(jìng)爭(zhēng)下，最終均被“封頂溢價(jià)率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價(jià)率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價(jià)率達(dá)到14%，8月份降至4%，零溢價(jià)成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢(shì)。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價(jià)率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價(jià)率成交，但成交均價(jià)卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢(shì)。3月29日，杭州最后一波溢價(jià)率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價(jià)率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價(jià)率也在10%至31%不等。“30%封頂溢價(jià)率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場(chǎng)。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達(dá)到30%的封頂溢價(jià)率，并進(jìn)入競(jìng)自持階段。而另外2宗位于未來(lái)科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價(jià)率，但因其較高的起拍價(jià)，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運(yùn)會(huì)及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來(lái)領(lǐng)跑全國(guó)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過(guò)2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)土地市場(chǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，目前杭州土拍溢價(jià)率的上升，與早前融資環(huán)境的相對(duì)寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關(guān)系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)落戶。據(jù)了解，?？粕恍枥U納1個(gè)月社保即可申請(qǐng)落戶杭州。而此前，?？粕鋺艉贾菪枰先罩凭o缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無(wú)疑對(duì)帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)具有積極作用?！?/p>

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比大幅增長(zhǎng)161%。

“大幅降低落戶門檻的同時(shí)，一定要防范房?jī)r(jià)快速上漲、樓市過(guò)熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示：“必須嚴(yán)格落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

四、杭州“土拍新政”限房?jī)r(jià) 南京會(huì)跟進(jìn)嗎？

6月29日，浙江省杭州市發(fā)布了9幅地塊的出讓公告。惹人關(guān)注的是，在出讓條件中除了設(shè)置最高樓面地價(jià)之外，還規(guī)定了今后樓盤上市后的毛坯均價(jià)、最高售價(jià)和裝修價(jià)格，換句話說(shuō)，地塊還未拍賣，買房人即可清楚了解項(xiàng)目的價(jià)格信息。南京會(huì)跟進(jìn)這一政策嗎?揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

地價(jià)未出，房?jī)r(jià)全透明

杭州市新掛出的這9幅地塊位于杭州的主城區(qū)、余杭、蕭山、錢塘新區(qū)等地，除了限制最高樓面價(jià)之外，地塊還附帶限制了項(xiàng)目上市后的毛坯銷售均價(jià)、毛坯銷售最高單價(jià)及裝修價(jià)格，可謂地價(jià)尚且是個(gè)未知數(shù)，而房?jī)r(jià)已然全透明，市場(chǎng)反響較為熱烈。

以錢塘新區(qū)的2019-2號(hào)地塊為例，這幅住宅用地的出讓面積為61284平方米，起拍樓面價(jià)為20215元/㎡，封頂樓面價(jià)為26276元/㎡，這些拍地指標(biāo)在以往的土拍中也都清晰明示。除此之外，拍賣條件中還規(guī)定，該地塊上市的毛坯銷售均價(jià)不高于33500元/㎡，毛坯銷售最高價(jià)為36850元/㎡，裝修價(jià)格不高于4000元/㎡。也就是說(shuō)，該地塊如果今后裝修交付，其平均售價(jià)為37500元/㎡，單套最高價(jià)不得超過(guò)40850元/㎡。

揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到，杭州市同期掛出的其余8幅地塊均為涉宅地塊，全部設(shè)置了毛坯均價(jià)、最高售價(jià)和裝修價(jià)格，其中裝修價(jià)格最低的3000元/㎡，最高的6000元/㎡，買房人在拍地時(shí)便可提前知曉樓盤的大致品質(zhì)，而開發(fā)商在拿地前也可精準(zhǔn)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

北京、天津等地已先行試點(diǎn)

其實(shí)，土拍“限房?jī)r(jià)”的規(guī)定早在2010年便已在北京試點(diǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在土地出讓前規(guī)定好未來(lái)上市時(shí)的房屋售價(jià)，再由開發(fā)商來(lái)競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，價(jià)高者得。

除了北京，天津、昆明等地也試行過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土拍模式，就以浙江為例，杭州也并非首個(gè)“吃螃蟹”的城市，2017年時(shí)的湖州便在當(dāng)年6月份的一次土拍中，提出限房?jī)r(jià)、限車位價(jià)、限裝修價(jià)，同時(shí)，還規(guī)定了房企拿地后的開工期限、預(yù)售時(shí)間等。不過(guò)記者了解到，試點(diǎn)城市并非所有涉宅地塊均采用這一出讓方式，當(dāng)?shù)卣畠H選擇了熱門區(qū)域的重點(diǎn)地塊進(jìn)行試點(diǎn)，因此，對(duì)于樓市整體的影響并不大，示范效應(yīng)暫未全面形成。

南京限價(jià)舉措已成熟

“雖然南京沒(méi)有明文規(guī)定各個(gè)樓市板塊的房?jī)r(jià)‘天花板’，不過(guò)開發(fā)商也都心知肚明?！痹谀暇┖游骱徒倍奸_發(fā)過(guò)商品房項(xiàng)目的一家房企負(fù)責(zé)人告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，以江北為例，核心區(qū)的限價(jià)此前在30000元/㎡以內(nèi)，目前稍有上調(diào)至31000元/㎡，因此房企在拿地時(shí)都會(huì)按照這一價(jià)格線測(cè)算地價(jià)成本。由于南京的限價(jià)政策執(zhí)行到位，幾乎沒(méi)有一家開發(fā)商敢打賭南京的限價(jià)會(huì)大幅放開，所以在土地市場(chǎng)都會(huì)小心謹(jǐn)慎，不會(huì)“越雷池半步”。

至于杭州土拍新政中的限均價(jià)、限最高價(jià)、限裝修價(jià)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的“均價(jià)”即南京樓市各個(gè)板塊的限價(jià)，而限“最高價(jià)”則是為了杜絕開發(fā)商玩數(shù)字游戲，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格有一定的積極作用。從杭州的新政中還可以看到，被限制的裝修價(jià)金額還是比較高的，每平方米3000元-6000元不等，實(shí)際上給了拿地房企一定的利潤(rùn)空間，因此限制裝修價(jià)的意義對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)也并不是十分明顯了。

以上就是關(guān)于2月6日杭州土拍相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。