杭州2021年第二次土拍（杭州2021年第二次土拍結(jié)果）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州2021年第二次土拍的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、杭州土拍市場持續(xù)火爆，地市好轉(zhuǎn)能否拉動樓市繁榮？

• 2、2021第三次集中土拍統(tǒng)計情況匯總(重慶+杭州+長沙+武漢等15城)

• 3、杭州官方上調(diào)新房限價

• 4、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進(jìn)入“拿地?fù)u號”時代

一、杭州土拍市場持續(xù)火爆，地市好轉(zhuǎn)能否拉動樓市繁榮？

地市好轉(zhuǎn)在我看來不能拉動樓市繁榮。杭州這次土拍能走出獨立行情，是基于以下幾個方面的變化——

一是新房售價抬升。杭州持續(xù)多年不變的限價這次略有松動，同板塊上漲幾百到幾千不等。

二是土地實際價格降低。杭州在之前還是按土地30%溢價率封頂+競拍自持面積的方式出讓土地，成交后扣除所謂自持面積的實際土地價格貴得驚人，但是在售價上限松動了一點，一漲一跌之間，開發(fā)商的利潤空間就出來了。

三是新房市場一直表現(xiàn)良好且堅挺。2021年9月以來，杭州新房市場上大概新增供應(yīng)2.7萬套新房，其中有2.1萬套當(dāng)天就售罄了。

從最終土拍結(jié)果來看，富陽區(qū)的土地基本都是一級做地主體底價拿走，無其他選手報名，可見新房銷售行情對于房企掏錢買地的決策具有決定性影響。

總結(jié)一下，杭州這次集中供地能夠拍出還算不錯的結(jié)果，主要原因在于政府給房企讓利（售價上升、地價下降），以及杭州新房市場一直以來的繁榮穩(wěn)定。但回到問題上，這并不能說市場回暖了。新房銷售市場，杭州與大部分城市不同，一直就沒冷過，所以無所謂回暖不回暖。土地拍賣市場，肯定不能算回暖。比如融創(chuàng)、融信、陽光城、祥生、新力之類的。本來這部分企業(yè)才是原先杭州土拍市場上最瘋狂的群體，但在這以后這類企業(yè)基本都在排隊爆雷，而且時至當(dāng)下這個隊伍越排越長。這一類企業(yè)已經(jīng)徹底消失在土拍市場上了。

所以雖然看上去土拍市場還是人頭攢動，但實際上人頭早就換了一茬，競爭激烈度也遠(yuǎn)不如往昔。在全國范圍內(nèi)看，杭州當(dāng)下是為數(shù)不多能兼顧利潤、流速的城市，杭州土拍的熱度與其說是市場的回暖，不如說是開發(fā)商目前沒有太多可選項的無奈。全國市場，還需冷靜看待。

二、2021第三次集中土拍統(tǒng)計情況匯總(重慶+杭州+長沙+武漢等15城)

2021 第三次集中土拍供地情 況備受關(guān)注，重慶、武漢、長沙、杭州、蘇州、南京、深圳、合肥、上海、福州、廣州、濟(jì)南、成都、廈門、青島等城市集中土拍結(jié)果已將出來了，下面我整理了第三次集中土拍的一些匯總，一起來看看吧~

一、武漢第三次集中土拍供地情況：

1.武漢第三批集中供地原計劃出讓49宗地，總面積約304萬平方米，建筑總規(guī)模約871萬平方米，總起始價約588億元；

2.原定12月21日-24日4天揭牌的時序進(jìn)行了部分優(yōu)化調(diào)整，武昌區(qū)P(2021)151號地塊撤牌，其中33宗地塊今日揭牌，另外15宗土地安排在24日揭牌；

3.P(2021)178號地塊由武漢城建瑞臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(武漢城建+瑞安)以底價82.91億元競得，樓面地價14971.11元/平方米，該地塊位于武昌區(qū)臨江大道與張之洞路交叉口(武船廠區(qū)一期A包)，土地面積204771平方米，住宅、商服、教育、公園綠地用地，起始價82.91億元；

4.P(2021)179號地塊由武漢城建瑞臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(武漢城建+瑞安)以底價80.07億元競得，樓面地價15623.41元/平方米。該地塊位于武昌區(qū)臨江大道與鸚鵡洲長江大橋交叉口(武船廠區(qū)一期B包)，土地面積102683平方米，住宅、商服、公園綠地用地，起始價80.07億元；

4.P(2021)180號地塊由武漢城建瑞臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(武漢城建+瑞安)以底價2.29億元競得，樓面地價2860元/平方米。該地塊位于武昌區(qū)白沙洲大道與江國路交匯處(天工二期A地塊)，土地面積24927平方米，地上總建面80000平方米，住宅、公園綠地用地，起始價2.288億元；

二、長沙第三次集中土拍供地情況

1.長沙市2021年度第三批住宅用地集中出讓活動順利完成， 23宗地塊成交，土地總面積153.3963公頃，規(guī)劃建筑總面積379.7326萬方，成交總金額143.9609億元。

2. 從區(qū)域分布來看，望城區(qū)成為本次集中出讓的主力區(qū)域，成交面積95.7522公頃，占總成交面積的62.42%;其次為岳麓區(qū)，成交面積27.6805公頃，占總成交面積的18.05%;其他區(qū)域成交面積共計29.9636公頃，占總成交面積的19.53%。

本次住宅用地集中出讓吸引了33家房地產(chǎn)企業(yè)報名，其中，位于岳麓區(qū)望岳街道谷峰村的純住宅地塊([2021]長沙市145號)市場主體參與度較高，經(jīng)4家房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)上競買9輪后，最終以17.4935億元的價格成交，溢價率8%，從此次集中出讓來看，市場呈回暖的態(tài)勢。

三、重慶第三次集中土拍供地情況

12月11日，重慶第三次集中土拍完美落幕,此次土拍總成交價276億元，共成功出讓土地23宗，其中有20宗土地底價成交，成交面積225.8萬平方米，成交樓面均價為6818元/平方米。

成交價最高

此次重慶第三季集中土拍成交價最高的一塊地為南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)地塊，該地塊由國瑞以40.54億元底價拿下，成交樓面價7965元/平方米。該地塊建設(shè)用地面積197919.61平方米，為商業(yè)用地、商務(wù)用地、二類居住用地，規(guī)劃建筑面積508959.5平方米。

(圖源銘騰機構(gòu))

體量最大

體量最大的地塊為兩江新區(qū)悅來組團(tuán)D分區(qū)地塊，面積395195.56平方米，規(guī)劃建筑面積426235.3平方米，該地塊最終由萬華以30.65億元拿下，成交樓面價7192元/平方米。

(圖源銘騰機構(gòu))

成交樓面價最高

成交樓面價最高的地塊為香港置地拿下的江北區(qū)觀音橋組團(tuán)I分區(qū)I20-3-2/07地塊，該地塊建設(shè)用地面積8826.6平方米，規(guī)劃建筑面積28245.12平方米，地塊成交價3.9億元，成交樓面價13808元/平方米。

　(圖源銘騰機構(gòu))

四、杭州第三次集中土拍供地情況

杭州：杭州第三批次集中供地共推出35宗(含1宗租賃用地)涉宅地，共有24宗地塊競價觸頂待22日線下?lián)u號，9宗地塊底價成交，2宗地溢價出讓，總成交額759.54億元。

五、蘇州第三次集中土拍供地情況

蘇州：蘇州掛出26宗地塊，1宗提前中止出讓,余下的25宗地中僅2宗地塊溢價成交，另外23宗均為底價成交，共計攬金402億元。

六、南京第三次集中土拍供地情況

南京：南京第三批集中供地掛牌出讓46宗地塊，35宗宅地底價成交，1宗地塊流拍，5宗溢價出讓，僅有5宗地塊達(dá)到最高限價等待搖號，共計成交額325億元。

　 　七、深圳第三次集中土拍供地情況

深圳：深圳第三批集中供地掛牌出讓22塊宅地，1宗土地流拍，其余21宗地塊全部成功出讓，其中4宗用地底價成交，共吸金453億元。

八、合肥第三次集中土拍供地情況

合肥：合肥市第三批集中供地涉及地塊8宗，3宗地塊達(dá)到最高限價，最終總成交價約75.74億元。

九、上海第三次集中土拍供地情況

上海：上海第三批集中供地共出讓27宗住宅用地，總出讓面積約156萬平方米，總起拍價超411億元，總成交價格約469億元，無一宗流拍。

十、福州第三次集中土拍供地情況

福州：福州第三批集中供地共出讓24宗地塊，最終成交22宗，11宗以底價成交，11宗溢價成交，總成交價145.53億元。

十一、廣州第三次集中土拍供地情況

廣州：廣州第三批集中供地共競拍17宗地塊，成功交易13宗，流拍4宗，成交總金額約302億元。

十二、濟(jì)南第三次集中土拍供地情況

濟(jì)南：濟(jì)南64宗宅地成交55宗，其中，底價成交53宗，2宗地塊溢價成交，另外有9宗住宅用地流拍，總成交金額約216.2億元。

十三、成都第三次集中土拍供地情況

成都：成都第三批集中供地共出讓40宗土地，最終成交33宗地， 總成交金額約328.7億元，7宗土地流拍，流拍率為17.5%。

十四、廈門第三次集中土拍供地情況

廈門：廈門第三批集中供地共出讓14幅地塊，成功出讓7幅，5幅底價成交，2幅低溢價成交，總成交價259.75億元。

十五、青島第三次集中土拍供地情況

青島：青島第三批集中供地出讓45宗地塊，僅1宗地塊溢價成交，另有3宗流拍，其余41宗均底價成交，總攬金133.31億元。

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三、杭州官方上調(diào)新房限價

杭州13個板塊新房限價上調(diào)，最高的漲2000元/平方米。

上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊(含1宗租賃用地)，其中過半數(shù)為主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計于12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實——杭州原有新房限價體系被打破，多個板塊限價普漲，部分區(qū)域漲幅不小。

隨著這批地塊的掛牌，相關(guān)限價情況及土拍規(guī)則變化也正式公布。

其中，規(guī)則里明確恢復(fù)預(yù)勾地制度，減輕房企拿地負(fù)擔(dān);取消“競品質(zhì)”，改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定品質(zhì)要求，房企承諾按要求建設(shè)，不太受房企歡迎的“現(xiàn)房銷售”試水舉措徹底消失。

與此同時，“杭州上調(diào)新房限價”也一度沖上微博同城熱搜榜第一。

房企有了利潤空間

此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發(fā)的《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調(diào)整。部分地塊的新房限價有所提升，地塊起價較此前第二批掛牌時的地價有所下調(diào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州13個板塊的限價得到提升，包括艮北、運河新城、蕭山經(jīng)開區(qū)、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。

今年10月，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質(zhì)現(xiàn)房銷售地塊“全軍覆沒”，沒有開發(fā)商愿意接，原本計劃分兩天進(jìn)行的土拍，一天內(nèi)就匆匆結(jié)束。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中“陡然遇冷”不無關(guān)系。

此次在規(guī)則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、取消現(xiàn)房銷售、下調(diào)溢價率等?；謴?fù)了預(yù)勾地制度，減輕了房企拿地負(fù)擔(dān)。

張波表示，“一升多降”之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時也將呈現(xiàn)不少看點。

調(diào)低土地的起拍價以及調(diào)高未來的售價，都是根據(jù)當(dāng)下市場形勢，結(jié)合房企實際情況作出的適度調(diào)整。對于杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計劃距離既定規(guī)劃還有一定差距，土地出讓任務(wù)較重;另一方面由于第二次土拍流拍數(shù)量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利于提升房企拿地的積極性。

一二手房價格倒掛猶在

不過，盡管限價上調(diào)，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價差，沒有因此得到全面彌合。

一位品牌房企的杭州區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，土地起始價下調(diào)以及新房限價的上調(diào)，都給開發(fā)商留出了更多利潤空間。有利潤，開發(fā)商才能更好地提升樓盤品質(zhì)，讓真正愿意房住不炒的購房者們，住上更高品質(zhì)的房子。

該負(fù)責(zé)人表示，下調(diào)地價上限的，是讓市場不會出現(xiàn)高價地王。從此，市場情緒會更穩(wěn)定，大眾對未來房價的預(yù)期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。

目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。

以申花核心區(qū)為例，該區(qū)域的限價漲到了5.5萬元/平方米，而該區(qū)域目前的二手房均價已經(jīng)突破6萬元/平方米，價差依然存在。再如艮北新城，該區(qū)域的普遍二手房價已經(jīng)在5萬元/平方米，哪怕新房限價從兩年前的4萬元/平方米跳到現(xiàn)在的4.4萬元/平方米，價差依然明顯。

哪怕是“門檻級”的大江東，新房和二手房之間，也存在著數(shù)千元價差。

除了價差大的區(qū)域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。

張波表示，只有新房和二手房之間的價差沒有那么大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明后的年供應(yīng)量有了保障，也打消了大眾對未來供應(yīng)不足，可能要漲價的心理預(yù)期。

有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當(dāng)?shù)叵欢址績r格之間的鴻溝。

“如果對開發(fā)商限制太多的話，他們就沒有意愿拿地，那我作為消費者來說，就沒有好的項目可以買了，因為杭州的問題是一二手倒掛太厲害?！?/p>

另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經(jīng)受夠了動不動就來個萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。

還有購房人告訴記者，小區(qū)的房子一下又漲了20萬元，調(diào)高新房限價，意味著二手房價格水漲船高，所以這個政策對于剛需人群來說并不友好。

四、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進(jìn)入“拿地?fù)u號”時代

8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟(jì)南等城市跟進(jìn)。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時間與內(nèi)容。

第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價上限。

新的土拍機制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進(jìn)入搖號時代。

值得注意的是，競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

高比例配建大幅抬升實際地價

隨著22個重點城市首輪集中土拍結(jié)束，一些變相抬高地價不穩(wěn)定因素被放大。

據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價＋競配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達(dá)30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。

杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30％以上。

高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。

CRIC進(jìn)一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求。

溢價率15％＋不設(shè)配建，拿地?fù)u號成主流

目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和購地資金來源提出嚴(yán)格審查，同時調(diào)整最高溢價率全部控制在15％以內(nèi)，新增搖號方式確定競得人。

濟(jì)南在嚴(yán)控開發(fā)資質(zhì)、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由“限地價，競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價，抽簽確定競得人”，住宅用地設(shè)定最高限價，溢價率不超15％。

從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看，基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達(dá)到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

預(yù)計接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié)，設(shè)置最高限價以及搖號等將成為重要內(nèi)容，重點城市將進(jìn)入“拿地?fù)u號”時代。

深、杭等多地利潤空間將釋放

值得注意的是，倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標(biāo)方案等方式，整體地價走勢將進(jìn)一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

哪些城市將成為釋放利潤空間的主力？

結(jié)合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看，CRIC將這些城市分為了三大類：高溢價、高配建比例的城市；低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市；低溢價、低配建比例的城市。

這三類城市中，高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大，利潤漲幅基本可以在20％以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15％以內(nèi)。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

具體城市而言，深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價率高達(dá)31％，部分熱點地塊最高限價成交，溢價率達(dá)到45％，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達(dá)2．51萬元／平方米。假設(shè)按照溢價率15％封頂，在不競配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1．5萬元／平方米，拿地成本減少五成以上。

此外，對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15％以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10％以內(nèi)，平均溢價率僅有7％，但成交地塊平均自持比例高達(dá)16％，因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達(dá)12173元／平方米，較名義成交地價高出了28％。若不競配建后，即使成都將溢價率上限調(diào)升至15％，成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市，“價高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價率高達(dá)43％，若溢價率上限為15％，首輪成交項目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24％，利潤空間也會相應(yīng)提升。

青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市，利潤空間變化不大。

整體來看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價率不超過15％和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房價穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優(yōu)質(zhì)用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預(yù)計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關(guān)注。

值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場或?qū)㈤L期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。

以上就是關(guān)于杭州2021年第二次土拍相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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