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杭州土地出讓浙報(bào)（杭州土地出讓公告 2020）

發(fā)布時間：2023-04-08 01:46:56 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 609

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州土地出讓浙報(bào)的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、杭州第四批土地出讓多久搖號的
2、疫情期房企流動資金緊張？杭州緩交土地款雪中送炭
3、杭州精裝限價(jià)是最高單價(jià)嗎
4、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？

杭州土地出讓浙報(bào)（杭州土地出讓公告 2020）

一、杭州第四批土地出讓多久搖號的

預(yù)計(jì)2023年。截止到2022年12月28日，杭州第四批土地出讓由于并沒有審批，因此是預(yù)計(jì)2023年搖號的。杭州市，簡稱“杭”，古稱臨安、錢塘，浙江省轄地級市、省會、副省級市、特大城市。

二、疫情期房企流動資金緊張？杭州緩交土地款雪中送炭

(作者：印夢怡蔣敏華，本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“錢報(bào)杭州房產(chǎn)”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)已獲授權(quán))

非常時期，房企如何度過難關(guān)？

2月11日，杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控保障服務(wù)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的通知》，涵蓋調(diào)整土地出讓時間、緩繳土地出讓金、順延開竣工時間等多個開發(fā)商關(guān)心的問題，其中最受關(guān)注的是1月31日至2月20日的土地款可延期21天繳納。

三類地塊受益

房企可緩繳土地款

《通知》規(guī)定，對已成交的地塊，按掛牌文件約定應(yīng)在2020年1月31日至2020年2月20日期間簽訂《成交確認(rèn)書》和《土地出讓合同》的，經(jīng)競得人申請，《成交確認(rèn)書》和《土地出讓合同》簽訂時間可順延21天。此外，已簽訂《土地出讓合同》的地塊，按合同約定應(yīng)在2020年1月31日至2020年2月20日期間繳納土地出讓金的，經(jīng)受讓人申請，該期土地出讓金可順延21天繳納。

根據(jù)錢報(bào)記者梳理，土地款可以延期的，共有三種情況：

一是今年1月份已成交，需在1月31日——2月20日簽訂土地出讓合同的，合同定金款（20%土地款扣除已經(jīng)繳納的保證金或者勾地款），可以延期21天。

二是已經(jīng)成交并已經(jīng)簽訂了土地出讓合同，第一期土地出讓金（30%的土地款）要在1月31日至2月20日之間繳，可以延期21天。

三是去年3-4月左右成交的地塊，最后一期50%土地款在這一期間繳納，也可申請延期21天。據(jù)錢報(bào)記者了解，土地出讓金付款方式大致分為三個步驟。

首先，掛牌期間要先支付競拍保證金，一般為地塊起拍價(jià)的20%，成交7天內(nèi)簽訂成交確認(rèn)書，7個工作日之內(nèi)補(bǔ)繳20%定金（20%成交總價(jià)-20%起始總價(jià)），并簽訂出讓合同；

接著，合同簽訂之日起一個月內(nèi)，需繳付出讓總價(jià)款的50%（含之前已繳付的20%土地款）；

最后，剩余50%土地款，則須在合同簽訂之日起八個月內(nèi)付清（部分區(qū)縣略有差異）。

據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年12月底以來出讓的地塊，有不少可以享受這一政策，但有的房企為了趕工期，明確向記者表示不會提出延期繳款申請；也有的房企已在2月11日政策發(fā)布之前就已提前繳款。

土地款緩交21天

可以為房企減負(fù)幾何？

這一措施帶給房企的直接利好，當(dāng)然就是減少利息成本。可以省下多少？

先來了解一下目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本。由于房企實(shí)力不一，融資渠道多元，融資成本差距很大。比如一些品牌房企海外融資，年利率可低至3-4%。但是信托和私募，年利率高達(dá)10%左右?？傮w算下來，房企平均融資成本大概年利率為8%。不過，土地款在房企融資中屬于“前期融資”，成本也是最高的，目前的年利率普遍為12%左右。

以今年1月2日由中天拿下的余杭商住地為例，該地塊成交總價(jià)約18.2億元，此前已繳納20%土地款并已簽訂出讓合同，下一筆土地款約5.5億元，原本要在2月20日前繳納。按照一年12%的融資成本，這筆5.5億元的土地款延期21天，可省下約385萬元利息。此外，如果是去年三四月份出讓的地塊，總價(jià)50億元左右的話，因?yàn)榻酉氯バ枰U納50%尾款，延期21天省下的利息將超1000萬元。

緩解資金壓力

是“雪中送炭”之舉

其實(shí)，相對于利息成本而言，此舉對房企更大的利好還在于紓解資金壓力。

由于疫情的原因，樓盤銷售停滯，春節(jié)以來房企進(jìn)賬幾乎為零。疫情過后，或許房地產(chǎn)比其他很多行業(yè)都更有可能迎來銷售反彈，但是未必所有房企都能等到那一天。

延期21天，這對很多房企而言，或許就能等到春暖花開之時，避免資金鏈斷裂。因此，這無異于是“雪中送炭”之舉。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“這一措施，更大的利好還在于緩解房企資金緊張，避免陷入斷糧的窘境，更好地應(yīng)對后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！?/p>

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“在特殊背景下，這些政策還是比較務(wù)實(shí)的，在時間上的調(diào)整，流程上的綠色通道有利于房企加快回到正軌。”

截至2月12日下午

2月杭州已有15宗地塊中止出讓

《通知》還提及，“對正在掛牌出讓的地塊，各地規(guī)劃資源部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匾咔榉揽匦蝿莺蛯?shí)際需要，暫停網(wǎng)上交易活動”。

今日下午，浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)布5則補(bǔ)充公告，中止了杭州余杭區(qū)即將在下一周出讓的2宗涉宅地塊和3宗商業(yè)地塊。

早在2月5日，杭州主城區(qū)、蕭山區(qū)、富陽區(qū)同時終止了10宗2月中旬前將出讓的地塊，其中還包含了申花、祥符、富陽的3宗涉宅地。

截至目前，杭州市區(qū)已有15宗地塊終（中）止出讓。

三、杭州精裝限價(jià)是最高單價(jià)嗎

是，限價(jià)上調(diào)高至2000元/平方米

杭州市規(guī)劃和自然資源局正式掛出的第三批集中出讓土地公告顯示，包括杭州艮北、蕭山經(jīng)開區(qū)、運(yùn)河新城等13個板塊限價(jià)上調(diào)，漲幅在200-2000元/平方米。關(guān)于限價(jià)上調(diào)的原因，在杭州問政平臺上，杭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局給出回答：為逐步消除一二手房價(jià)格倒掛差、抑制投機(jī)炒房，結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場實(shí)際和板塊實(shí)際，杭州市適當(dāng)調(diào)整了部分板塊限價(jià)。

此前，杭州市一二手房價(jià)倒掛差距大、公寓價(jià)格高于住宅價(jià)格是杭州樓市的主要特點(diǎn)。如，杭州濱江區(qū)臻奧院一二手房總價(jià)差額約2000萬元。巨大利差滋生出許多亂象，部分購房者在搖號上通過“代持”繞開搖號規(guī)則或購房材料上弄虛作假。

其次，限價(jià)的上調(diào)與政府對板塊的市場預(yù)期有關(guān)。此次上調(diào)的艮北新城、蕭山市北、大江東、蕭山蜀山等板塊屬于成長潛力較高的板塊。

以臻裝限價(jià)為44400元/平方米的艮北新城牛田單元R21-12地塊為例，位于杭州上城區(qū)，可建面積近15萬，是艮北待推宅地中體量最大的一塊地。其緊挨的錢江新城二期的兩宗地塊在今年5月已經(jīng)確定了66000元/平方米、67500元/平方米的新房限價(jià)。

在板塊規(guī)劃上，在江干區(qū)最新的《江干分區(qū)規(guī)劃(2017-2020年)》中，艮北新城作為重點(diǎn)區(qū)塊建設(shè)之一，定位為杭州的地鐵之芯、公交社區(qū)和隱謐之城。將重點(diǎn)提高公共服務(wù)配套質(zhì)量，接軌國際，打造“小而精”現(xiàn)代化國際社區(qū)。

有購房者擔(dān)心引起新一輪價(jià)格上漲，中原市場分析師盧文曦對此表示，限價(jià)上漲主要是為了市場的維穩(wěn)，不會引起房價(jià)的過度上漲。

房企利潤空間打開提高拿地積極性

在杭州第三批集中供地公告中，除限價(jià)上調(diào)，部分地塊的起始樓面價(jià)也出現(xiàn)下調(diào)，封頂溢價(jià)率從15%降至10%?！爸饕菫榱俗尷科?，讓市場主體保持活力”，盧文曦表示。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院稱，其中有地塊起價(jià)較上一次掛牌下降了約10%，相當(dāng)于打了9折。隨著此次掛牌地塊新房限價(jià)上漲和地價(jià)的回調(diào)，地塊的利潤率也隨之升高，房企能得到相對可觀的投資回報(bào)。

回望杭州第二輪集中供地，多數(shù)房企“躺平”，17宗土地終止掛牌，10宗競品質(zhì)地塊9宗流拍。除房企資金受限外，無利可圖也是企業(yè)棄拍的主要原因。根據(jù)浙報(bào)傳媒研究院對十幅”競品質(zhì)“地塊的初步測算，以底價(jià)拿地的情況下，一半地塊預(yù)計(jì)將虧損，最高利潤率不超過4%。

土地的冷傳導(dǎo)到市場端，10月杭州樓市降溫明顯。新房上市速度減緩，10月新建住宅價(jià)格延續(xù)9月下滑趨勢，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較上月擴(kuò)大0.02個百分點(diǎn)。二手房市場連續(xù)3周出現(xiàn)簽約套數(shù)不足1000套的情況，成交量再創(chuàng)年內(nèi)新低。

盧文曦認(rèn)為，再不給房企一點(diǎn)信心，第三批集中供地恐繼續(xù)出現(xiàn)流拍。

某知名房企投拓人士表示，限價(jià)上調(diào)和地價(jià)回調(diào)讓開發(fā)商的利潤有了保證，再加上杭州市場比較健康，產(chǎn)品流速有保障，確實(shí)可以增加部分國企拿地意愿。但民企不太確定，還需根據(jù)自身情況、以及金融端、需求端情況的改善程度

四、土地拍賣規(guī)則巨變，土地財(cái)政落幕？

“15%土拍溢價(jià)率紅線之后，爭搶地王的事情將成為歷史。在控制‘面包’價(jià)格這么久后，終于要全面控制‘面粉’價(jià)格了?！痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作多年的張紅感嘆。

2021年8月29日，深圳市發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號。

此前，8月26日廣州公共資源交易中心也宣布，集中出讓48宗住宅用地使用權(quán)，掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%，地價(jià)最高的海珠江泰路地塊更將溢價(jià)率限死在9%。同一天，杭州市發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確，一般地塊溢價(jià)率上限調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%等。

據(jù)悉，天津、青島、成都、合肥等地也陸續(xù)發(fā)布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個土地市場將迎來全新洗牌。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

15%溢價(jià)率紅線之后，房價(jià)會降嗎？土地財(cái)政又將走向何方？

土拍往事與瘋狂溢價(jià)

1987年底，全國第一宗土地拍賣在深圳舉行。這是大陸第一次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，這也是中國土拍的開始，更是中國三十余載房地產(chǎn)市場化的開始。

多年后，著名地產(chǎn)人王石在自傳中這樣評價(jià)1987年末的這場拍賣會：中國房地產(chǎn)發(fā)展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌，打破了我國土地使用制度的歷史，直接促成了憲法的修改，堪稱中國房地產(chǎn)開天辟地的“一拍”。

值得注意的是，當(dāng)時全面參考的對象是香港。

在此前的1986年12月，一份名為《深圳市房地產(chǎn)改革赴港考察報(bào)告》被送到深圳市領(lǐng)導(dǎo)的案頭。

這份報(bào)告全面介紹了香港的土拍制度，報(bào)告寫道：“香港政府把全港土地收歸政府，在全面規(guī)劃和初步開發(fā)基礎(chǔ)上，采取高地價(jià)政策，通過政策和公開拍賣的形式，為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過供應(yīng)和拍賣經(jīng)過規(guī)劃的土地，有效地控制了整個城市建設(shè)，控制了基建規(guī)模，刺激并帶動了金融、股市和香港整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?/p>

也是在1986年，《中華人民共和國土地管理法》頒布，當(dāng)年8月國家土地管理局正式成立。關(guān)于土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，國家土地管理局在1987年11月正式向國務(wù)院提交了試點(diǎn)報(bào)告，并公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門等試點(diǎn)城市。

第一個實(shí)行政策的是特區(qū)深圳。在第一拍之前，深圳方面早已觀摩并熟悉香港的土地拍賣。彼時，準(zhǔn)備拍賣的編號為H409—4的地塊，緊靠深圳水庫，面積8588平方米，規(guī)劃為住宅用地，使用年限50年。

在第一拍競拍現(xiàn)場，除了44家競拍企業(yè)代表，還有來自全國17個城市的市長。

整個拍賣過程持續(xù)了17分鐘，深圳第一拍以超出底價(jià)300多萬元，525萬元的總價(jià)成交，平均地價(jià)為611元/平方米。

從此，土拍模式迅速在全國各地推廣。之后，國內(nèi)不少城市的土拍市場，土拍高溢價(jià)率現(xiàn)象屢見不鮮。2010年，合肥E1002地塊溢價(jià)率高達(dá)325%。2016年，經(jīng)過56輪報(bào)價(jià)，杭州蕭山23號地塊溢價(jià)率達(dá)到323%；25號地塊溢價(jià)率更達(dá)到325%。

直到2021年，高溢價(jià)地塊仍屢見不鮮。2021年4月，廣東佛山，在“激戰(zhàn)”111輪后，華潤置地最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，奪下陳村地塊。

“面粉”與“面包”

在如火如荼的大基建時代，土拍政策讓處于高速發(fā)展的中國城市受益。此后三十余載，土地收入成為不少城市建設(shè)經(jīng)費(fèi)的主要來源。

2020年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入8.4萬億元，同比增長15.9%。當(dāng)年，全國賣地收入超過1000億的城市達(dá)14個。這其中不少城市對于賣地收入的依賴度超過100%。2019年，中國最主要的50個城市賣地收入高達(dá)4.16萬億元，是稅收收入的120%，12個城市的土地財(cái)政依賴度超過了100%。土地收入堪稱地方政府重要的財(cái)政支柱。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長劉守英曾對媒體表示，急劇膨脹的土地財(cái)政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時，這些賣地收入支撐了中國幾百個城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力地推動了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化、工業(yè)化進(jìn)程。

近年來，在城市建設(shè)方面深受贊譽(yù)的新一線城市杭州，2020年賣地收入高達(dá)2574億，土地財(cái)政依賴度高達(dá)122.96%。僅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢價(jià)率高達(dá)21.37%。

然而，“面粉”價(jià)格往往決定著“面包”定價(jià)。

比如，2014年龍光地產(chǎn)以2.5萬元/平方米樓面價(jià)拍得深圳龍華一宗地，遠(yuǎn)高于當(dāng)時周圍的房價(jià)水平。此后，招商、華僑城、金茂等開發(fā)商也紛紛進(jìn)入龍華，所拍土地樓面價(jià)大多遠(yuǎn)高于當(dāng)時周邊住宅。此后，龍華房價(jià)持續(xù)上漲。

直到2021年，高溢價(jià)土地仍然是不少城市地產(chǎn)市場的“強(qiáng)心針”。

2016年10月，佛山開始實(shí)施限購區(qū)土拍限價(jià)。但2020年4月，佛山又開始大范圍取消了土拍限價(jià)。

2020年佛山出讓110宗經(jīng)營性用地，共計(jì)收入1243.83 億元，同比大增70.01%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～3月佛山合計(jì)網(wǎng)簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達(dá)563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。

土地財(cái)政的終局？

房價(jià)上漲、土地財(cái)政依賴，似乎到了非解決不可的時刻。

有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議，明確要求二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%，且不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率。

易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)對中國新聞周刊表示，深圳等城市的相關(guān)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了地產(chǎn)限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過去全國不少城市有各類限價(jià)政策，但是深圳等城市顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低限價(jià)的價(jià)格線，目的在于進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的穩(wěn)定。

不少分析稱，除了抑制房價(jià)過快上漲，15%的土地溢價(jià)率，也在倒逼地方政府逐步走出對土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。

廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對中國新聞周刊表示，多年以來，國內(nèi)很多城市依靠蓋新房擴(kuò)張城市的邊界，這個過程已經(jīng)趨于結(jié)束。很多城市在國土空間規(guī)劃實(shí)施以后，建設(shè)用地的規(guī)模將得到控制，“在這種情況下，城市發(fā)展想靠新增低成本供地去賣房，是不可持續(xù)的”。

早在2018年，時任中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長楊保軍就表示，城市的迅猛擴(kuò)張是一個“非常態(tài)”，中國城市大規(guī)模擴(kuò)張的“高潮”已經(jīng)過去，未來城市的更新將是“常態(tài)”。

劉守英也對媒體表示，隨著城市化速度下降以及“以地謀發(fā)展”模式潛在的諸多問題不斷暴露，土地作為經(jīng)濟(jì)增長發(fā)動機(jī)的功能將不再繼續(xù)，新一輪的土地管理制度應(yīng)契合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的轉(zhuǎn)化。

2021年6月，國家財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入等4項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

這是在土拍設(shè)溢價(jià)率紅線之外，今年事關(guān)土地財(cái)政的另一則重磅消息。土地財(cái)政的終局，或許已經(jīng)到來。

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