景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書（景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書怎么寫）

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)策劃怎么寫

• 2、公園設(shè)計(jì)說明 公園景觀設(shè)計(jì)介紹

• 3、什么叫項(xiàng)目建議書？

• 4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)策劃怎么寫

旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)與開發(fā)策劃

1、 旅游項(xiàng)目開發(fā)的工作流程

在旅游項(xiàng)目開發(fā)分類的基礎(chǔ)上，我們談旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開發(fā)過程和步驟問題。這里面有幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

第一環(huán)節(jié)是投資設(shè)想的問題。當(dāng)要對一個(gè)旅游項(xiàng)目或者一個(gè)景區(qū)資源開發(fā)感興趣的時(shí)候，對這個(gè)項(xiàng)目要有一個(gè)構(gòu)想。有一個(gè)構(gòu)想以后開始市場調(diào)研和分析，同時(shí)需要簽訂投資合同。

投資合同簽訂的過程對于投資商和旅游局來說都屬于前期。在整個(gè)前期工作中，最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關(guān)系到法律法規(guī)基礎(chǔ)的重要問題。

建議是在前期要做項(xiàng)目的一個(gè)初步評判。要做一個(gè)初步的策劃和評價(jià)，分割為項(xiàng)目的投資評價(jià)和初步策劃，這個(gè)階段完了以后就立項(xiàng)，就是編制項(xiàng)目建議書，立項(xiàng)以后是可行性研究報(bào)告，實(shí)際上在沒有規(guī)劃的前提下做的可行性研究報(bào)告是有問題的，因?yàn)闆]有編制規(guī)劃，沒有詳規(guī)你的可行性報(bào)告是出不來的。因?yàn)槁糜雾?xiàng)目跟工業(yè)項(xiàng)目不一樣，工業(yè)項(xiàng)目可以根據(jù)生產(chǎn)能力，生產(chǎn)設(shè)備核算出成本。旅游項(xiàng)目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。

一般做法是在旅游項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，編制旅游規(guī)劃，并且制作相應(yīng)的詳規(guī)，以詳規(guī)為依據(jù)做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規(guī)律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細(xì)化，單做一個(gè)旅游產(chǎn)品的時(shí)候，這個(gè)產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個(gè)什么樣的方式、服務(wù)收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀(jì)念品和哪些小產(chǎn)品，作出了這些東西還作農(nóng)副產(chǎn)品加工嗎？所有這些內(nèi)容如果沒有落實(shí)到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說可行性呢。最后你只能告訴我這個(gè)地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)不錯(cuò)，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設(shè)的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報(bào)告放在規(guī)劃之后，或者說可以在投資商來投資前做一個(gè)預(yù)可性研究報(bào)告，這個(gè)報(bào)告用于決策，用于立項(xiàng)。也就是一個(gè)投資分析報(bào)告，也就是說在制定詳細(xì)規(guī)劃前的，首先制作一個(gè)項(xiàng)目策劃，通過一個(gè)項(xiàng)目的策劃明確在這個(gè)地方要做什么產(chǎn)品，更詳細(xì)的生產(chǎn)布局問題互動(dòng)模式問題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對的市場有沒有可能性，市場調(diào)研、市場挖掘的深度，以及產(chǎn)品的基本模式，繼而形成我們對這個(gè)商業(yè)的基本模式。

然后再來做用地審批。以規(guī)劃來進(jìn)行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項(xiàng)目預(yù)可性研究和策劃，然后是規(guī)劃，最后作出可行性研究報(bào)告，還有就是建設(shè)的一些準(zhǔn)備工作。這是第一個(gè)大的階段，又可以分成三個(gè)小的階段：

1） 以預(yù)可行研究為前提的合同簽訂階段

2） 以立項(xiàng)為主的工作階段

3） 編制規(guī)劃和可行性研究報(bào)告階段

這些就是前期工作的一個(gè)流程。

經(jīng)常有企業(yè)在項(xiàng)目投資的時(shí)候，發(fā)覺自己不知道從何下手，請專業(yè)公司來給他做規(guī)劃吧，他現(xiàn)在還沒有簽訂合同。不請專業(yè)公司作規(guī)劃又會(huì)發(fā)現(xiàn)漏洞百出，和他要求的目標(biāo)相距太遠(yuǎn)。立項(xiàng)以后了不知道先做規(guī)劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發(fā)現(xiàn)沒有規(guī)劃的可研有問題。做規(guī)劃又需要很多錢，這里面總是纏來纏去分不清節(jié)奏。那么我們現(xiàn)在設(shè)計(jì)了一個(gè)科學(xué)的結(jié)構(gòu)安排，根據(jù)實(shí)際變通性來調(diào)整工作安排，但是整個(gè)前期目標(biāo)是圍繞著合同簽下來，規(guī)劃評下來，可研批下來，用地批下來這么一些工作來展開的；商業(yè)性結(jié)構(gòu)，是圍繞著把濃縮的前提形成，開發(fā)的前提形成，把產(chǎn)品明確下來知道自己該干什么，做的是一個(gè)什么樣的東西。進(jìn)入到開工準(zhǔn)備以后，生產(chǎn)的準(zhǔn)備，我們說生產(chǎn)的開工就是旅游區(qū)開業(yè)的準(zhǔn)備，包括員工，相應(yīng)的物資配備。營銷計(jì)劃和規(guī)章制度建全等。這中間有個(gè)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施和投資項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收與旅游開業(yè)的開業(yè)驗(yàn)收是兩個(gè)不同的驗(yàn)收。

2、 旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)的方法及過程：

下面要講到的是和旅游項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合的，旅游規(guī)劃、策劃、可行性研究等旅游智力方面的工作。具體包括幾個(gè)方面：

第一、市場調(diào)研。現(xiàn)在旅游界的市場調(diào)研做的非常不好，就是由于他們調(diào)研的樣本、調(diào)研的廣度不是非常的科學(xué)化。我們現(xiàn)在研究了一套專業(yè)的旅游市場的調(diào)研系統(tǒng)，包括網(wǎng)上調(diào)查，城市調(diào)查系統(tǒng)，景點(diǎn)調(diào)查系統(tǒng)，生產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)。這樣共同構(gòu)成一個(gè)市場調(diào)研結(jié)構(gòu)，資源調(diào)查和資源評價(jià)相結(jié)合，構(gòu)成我們說的預(yù)可行研究。

第二、項(xiàng)目策劃。項(xiàng)目策劃是一定要做的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的規(guī)劃絕大多數(shù)都是我們規(guī)劃單位做的規(guī)劃，他有兩個(gè)東西，旅游部門做規(guī)劃對產(chǎn)品和游憩方式的深度研究不夠，不能對商業(yè)性的問題把握的很清楚，游憩的過程把握的很清楚；而我們城市規(guī)劃部門做的規(guī)劃，主要是在于建設(shè)投資和土地利用問題，土地上建筑物的景觀問題。這兩個(gè)角度和我們所說的旅游的靈魂，在游憩過程中對人生的體驗(yàn)，對人構(gòu)成的吸引，最核心的東西沒有把它抓住，這樣的規(guī)劃作出來對于我們真正要開發(fā)產(chǎn)品的距離是非常遠(yuǎn)的。后果就是沒法作沒法把他變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)、很難做從哪兒開刀從哪兒介入、開始投資多少資金大到什么程度會(huì)有什么樣的效果、往下怎么運(yùn)作包括前期的申報(bào)過程怎么運(yùn)作才好都很難理清楚。因此我們希望把市場調(diào)研做為一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來開展，用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的眼觀進(jìn)行旅游的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有技術(shù)，這里的技術(shù)不是我們說的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)，我們說化工產(chǎn)業(yè)的建成他需要一套化工技術(shù)專業(yè)人進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)后，你才給我做建筑設(shè)計(jì)。我們旅游業(yè)一樣是這樣，旅游的設(shè)計(jì)技術(shù)是什么，我們稱為游憩方式設(shè)計(jì)，進(jìn)一步就是建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，這樣相結(jié)合才能最后形成產(chǎn)品。因此我們請了一個(gè)很好的著名大學(xué)來作旅游規(guī)劃，結(jié)果做出來一看，除了房子畫的很標(biāo)準(zhǔn)、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。對于吸引游客的東西也沒有，就是由于他不懂旅游游憩方式的技術(shù)，而這門技術(shù)不是建筑大學(xué)的特長。所以我們說我們的產(chǎn)品，旅游規(guī)劃當(dāng)中很重要的一個(gè)方面就是旅游游憩方式的設(shè)計(jì)。在這個(gè)里面就形成了我們旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，旅游項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，那么這個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)把它落實(shí)到一個(gè)規(guī)劃。所以說規(guī)劃是一個(gè)編制，他是更好的將量化的東西進(jìn)行配置。他不是一個(gè)創(chuàng)意過程，所以我還要講旅游規(guī)劃和旅游策劃的關(guān)系。以創(chuàng)意性的過程與文化和靈魂，以人為本的創(chuàng)意科學(xué)。在包含的技術(shù)性學(xué)科以外，還要很多關(guān)于人的關(guān)系，因此呢，關(guān)系到策劃以后再規(guī)劃，最后落實(shí)到經(jīng)濟(jì)的分析。

游憩方式設(shè)計(jì)落實(shí)下來以后，我們就要落實(shí)商業(yè)模式設(shè)計(jì)，只有把他的收入點(diǎn)，收入方式以及它的營銷方式，盈利能力，開發(fā)的過程等等都落實(shí)下來。這時(shí)候可行性才是說服人的東西，才是真正一個(gè)企業(yè)能夠把握采用的一個(gè)東西。如果不能做到這一點(diǎn)就是一個(gè)自欺欺人的東西。沒有以上這些先決條件作出來的可研是騙人的東西，是沒有依據(jù)的。

第一、當(dāng)企業(yè)要實(shí)實(shí)在在要投這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候我們把這個(gè)過程分得非常清晰，為什么我們把項(xiàng)目開發(fā)流程細(xì)化，就是因?yàn)樗麑ζ髽I(yè)投資有幫助。

第二、拿這個(gè)策劃可以融資，當(dāng)銀行來考察這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候你的商業(yè)模式考慮的越透徹越清晰，所有的收益和評估越準(zhǔn)確有數(shù)據(jù)，你拿出的報(bào)告對銀行才有說服力。

第三、當(dāng)你引進(jìn)其他投資商參與的時(shí)候，你的報(bào)告會(huì)非常有說服力。對于政府來說你能夠把項(xiàng)目做的非常好你的招商引資的成功率將會(huì)大大的提升。而僅僅拿資源去招商，比如你請一個(gè)老板去看我們有什么什么資源，大部分老板都說你們的資源很好啊，可以搞點(diǎn)什么什么，你問他你來嗎？他就會(huì)說旅游這東西我把握不了。所以我們需要做出一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出來，告訴他這個(gè)東西是這樣的。這個(gè)就是前期投資，為了招商引資而投資。所以我們給政府做規(guī)劃的時(shí)候會(huì)給他們幾個(gè)項(xiàng)目策劃的文本，以便于規(guī)劃做完了宏觀的把控外，能把項(xiàng)目引資落實(shí)下來，為他引資提供一個(gè)服務(wù)。

開發(fā)策劃，是另外一個(gè)概念。就是我們?yōu)橐粋€(gè)投資商、一個(gè)投資主體所策劃的怎么樣開發(fā)的一個(gè)工作流程結(jié)構(gòu)。

旅游項(xiàng)目是一定要進(jìn)行設(shè)計(jì)的，不是旅游規(guī)劃代替旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，我們現(xiàn)在拿規(guī)劃代替旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)這是錯(cuò)誤的。他也不是一個(gè)簡單的策劃案，他是一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，一個(gè)完整的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該包括我開始說的六個(gè)點(diǎn)。大體上有三個(gè)問題必須解決好。

最核心的是主題和核心吸引力的策劃，任何項(xiàng)目缺少了靈魂是不行的。

一個(gè)景區(qū)資源，獨(dú)特性都有，但是很多獨(dú)特性不具備旅游吸引力。比如說我們區(qū)看地質(zhì)公園，告訴你所有巖石結(jié)構(gòu)，專家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨(dú)特性和我們說的旅游吸引力是不一樣的，象靈山、海南造大佛都是做到極至的一種旅游造景策劃，這樣的策劃和我們旅游資源之間，和我們的文脈、地脈、人脈之間能不能找到通過資源挖掘找到的獨(dú)特性，獨(dú)特的吸引力，這是最好的。不行的化就要做引入性比如說我們在昆明做的野鴨湖。其實(shí)野鴨湖也就是一個(gè)兩百畝的一個(gè)湖面，跟昆明的地方資源無法相比，但是當(dāng)?shù)鼐褪窍氚阉兂梢粋€(gè)很有利用價(jià)值的資源，就是當(dāng)?shù)氐耐恋乩脙r(jià)值，首先它距離昆明很近，只有45分鐘的路程，可以搞房地產(chǎn)開發(fā)，另一個(gè)你怎么才能把旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)做上來，沒有旅游經(jīng)濟(jì)，根本談不上旅游房地產(chǎn)，所以當(dāng)時(shí)我們考慮在當(dāng)?shù)亟ㄖ鹗啃℃?zhèn)，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐娘L(fēng)情很適合建筑歐式城堡式建筑的風(fēng)格，另外瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，黎世市長來過昆明三次，和昆明市長保持著長期的交流，引資，合作，所以我們決定把瑞士的風(fēng)格引進(jìn)來，建造一個(gè)瑞士小鎮(zhèn)，這樣來帶動(dòng)野鴨湖的發(fā)展，另外我們選擇了注入法，把一些境外的主題可能和本地有關(guān)的引進(jìn)注入，利用自然資源把它提升。

二、公園設(shè)計(jì)說明 公園景觀設(shè)計(jì)介紹

公園具有著改善城市生態(tài)、防火、避難等作用。公園一般可分為城市公園、森林公園、主題公園、專類園等?，F(xiàn)代的公園以其環(huán)境幽深和清涼避暑而受到人們的喜愛，也成為情侶們，老人們，孩子們的共同圣地，以至于在公園中發(fā)生了無數(shù)個(gè)故事，成為人們喜怒哀樂的又一聚集地，也因此很多的書籍，電影，連續(xù)劇的背景都選在了公園。下面一起來看看公園設(shè)計(jì)說明是什么樣的吧!

一、公園設(shè)計(jì)說明之規(guī)劃布局

(一)休閑觀景區(qū)

位于南部山體的北端，這里植被相對稀疏，視野開闊，是俯瞰全市的絕佳景點(diǎn)。依附照山形走勢在地勢較高處規(guī)劃三處觀景建筑，彼此分隔，相得益彰。

1、觀景平臺(tái)：在山頂相對開闊的地方開辟設(shè)置觀景平臺(tái)，其上構(gòu)造鋼架、張拉膜搭建的觀景亭，供居民及游人休息、聊天、飲茶等使用，觀景亭既考慮人與建筑的尺度，同時(shí)自身也是體現(xiàn)城市景觀形象的小品。

2、觀景亭：在近中心區(qū)的峭壁處建構(gòu)兩處膜結(jié)構(gòu)亭，形狀似展翅欲飛的仙鶴，游人可登高遠(yuǎn)眺，亦可在亭中休息，兩亭之間遙相呼應(yīng)，夜晚燈火通明，成為都市中的亮點(diǎn)。

(二)生態(tài)文化景區(qū)

位于南部山體的西南部，這里林木茂盛、有一個(gè)村落和兩處寺廟：上林廟和山塘廟，充滿了濃郁的鄉(xiāng)土氣息和宗教文化色彩。本區(qū)利用現(xiàn)有豐富的人文歷史資源塑造地方文化熠晨園林景觀。

1、上林廟博物館

確保原上林廟寺院的環(huán)境氛圍，保護(hù)其視線走廊和空間環(huán)境效果。在道及門區(qū)等視線敏感區(qū)避免設(shè)置大型構(gòu)筑物及各種與景點(diǎn)氛圍不和諧的元素;對已有影響景觀的構(gòu)筑物應(yīng)予以拆除或改造。大力挖掘寺廟的歷史文化內(nèi)涵，修建上林廟博物館，充實(shí)館藏內(nèi)容，全面展示上林廟的歷史背景、社會(huì)作用，充分體現(xiàn)中華古老的文化藝術(shù)風(fēng)格與成就及道教的特點(diǎn)。

2、山塘廟

現(xiàn)狀中是以楊家將為主題的宗教建筑，規(guī)劃中建議在原有基礎(chǔ)上加以利用和改建，對所在的區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，保留部分原有的寺廟建筑，新增老年活動(dòng)室，戶外布置健身廣場，放置健身器械，使整個(gè)區(qū)域的性質(zhì)轉(zhuǎn)向公共性，強(qiáng)化其宗教色彩，使之成為老年人活動(dòng)場所。

3、山居風(fēng)情度假村

增建各檔次度假別墅，運(yùn)用鄉(xiāng)土性建筑材料如天然石材、木材等體現(xiàn)原始自然的建筑風(fēng)格，外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一、統(tǒng)中有變，室內(nèi)裝設(shè)施則各有特色，風(fēng)格鮮明。別墅建筑為在此度假的游客提高質(zhì)量的住宿條件，晝保留周圍現(xiàn)有植物，在別墅周圍點(diǎn)綴花灌木，以構(gòu)成優(yōu)美、恬靜的別墅群。

在原有山地民居的基址上改建各檔別墅，其風(fēng)格外拙內(nèi)秀，設(shè)施齊全，造型各弄，以古樸自然的造型將游客帶入山野林間，倍享溫馨。別墅依山勢而建，有平臺(tái)直挑入山谷中，別墅之間可由小路通達(dá)，改造村莊木屋條件，住宅內(nèi)設(shè)衛(wèi)生設(shè)施，提供便捷的生活服務(wù)，成為旅游綜合服務(wù)區(qū)。

控制別墅度假村建筑規(guī)模，禁止肓目擴(kuò)建亂建，保護(hù)現(xiàn)有的景觀和植物資源，建立完善的電力給排水設(shè)施系統(tǒng)，保護(hù)水源不受污染和破壞。

(三)中心景觀帶

進(jìn)一步完善北山公園中心景觀帶的植被建設(shè)，增強(qiáng)其城市綠帶的功能，為市民創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，布局合理，立意別致，造型典雅的綜合性的休閑、娛樂、健身的場所，建立起聯(lián)系兩山之間的綠色橋梁。

(四)自然風(fēng)景生態(tài)區(qū)

位于北部山體的東南部，景區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境良好，有大量的自然野趣環(huán)境，規(guī)劃在植物群落學(xué)和景觀生態(tài)學(xué)的指導(dǎo)下，依據(jù)不同的景觀規(guī)劃要求，規(guī)劃不同的植物群落，從而創(chuàng)造出不同景趣的景點(diǎn)。

1、自然風(fēng)景園：

面向中心景觀帶的北山山坡，此處林地開多于合，林地山坡間有較多的空曠地，在此處沿坡向上開辟一道亮麗的透景線，將山下的景色一直延續(xù)到山頂，兩側(cè)宜建風(fēng)景林帶，以秋色葉為主，配以常綠闊葉喬木和針葉樹，喬灌草結(jié)合形成高郁閉度的生態(tài)風(fēng)景林。

2、臺(tái)地園：

在山頂制高點(diǎn)開辟一跌落式臺(tái)地園，層層臺(tái)階隨山型跌落，在最高處設(shè)一石塔，成為全園的視覺中心，同時(shí)也成為城市中借景的對象。

3、生態(tài)竹林：

北部山體以北的山坡以竹林景觀為特色，點(diǎn)綴秋色葉和針葉類植物，在園路交叉口和景觀優(yōu)美的地段設(shè)立景亭和弧廊等景觀小品，成為游人觀景休息，改造現(xiàn)有園路，使其達(dá)到曲徑通幽的效果，同時(shí)形成本區(qū)樸野、自然的景觀特色。

(五)娛樂休閑景觀帶

本區(qū)是北山山腳近居民區(qū)沿線地勢相對平坦的帶型綠地，由于靠近居民區(qū)，規(guī)劃中加強(qiáng)了娛樂休閑的功能。

1、水景廣場(山底公園休閑區(qū))

展示水主題，廣場開敞、明朗、以水景環(huán)境小品、精致的鋪裝地面為表現(xiàn)對象，創(chuàng)造與人們心中溫泉感覺相呼應(yīng)的形象。

2、林蔭水景道

將空曠的道路改造為步行與車行兩部分，沿步行道利用旅游區(qū)經(jīng)生態(tài)處理形成的中水，做一條景觀水道，以林蔭樹與花草植物美化水道兩側(cè)的環(huán)境，并在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)修建一到兩處表現(xiàn)本地特點(diǎn)的建筑文藝小品，作為點(diǎn)晴之筆激活居住區(qū)的環(huán)境。

3、體育游樂場

利用自然地形、地貌及障礙等條件，結(jié)合自然材料(原木、繩索、廢輪胎等)設(shè)計(jì)各項(xiàng)獨(dú)特的游樂設(shè)施，讓人們在其間跳躍、攀爬、搖蕩，盡情游戲于天地之間。為山林增添不少野趣。由于該項(xiàng)目占地面積小，建議在施工時(shí)采用密集式運(yùn)動(dòng)設(shè)施，在狹窄的基地，以立體構(gòu)筑方式將數(shù)項(xiàng)活動(dòng)設(shè)立于一處。

4、采石場生態(tài)重建區(qū)

大力整治現(xiàn)有采石場，推平、推緩陡坡，利用石料修路、填坑，增加可建設(shè)用地，利用石料堆山障景，改變景區(qū)整體環(huán)境。設(shè)置各項(xiàng)游戲設(shè)施，使之成為宜人的休憩環(huán)境。

科學(xué)植樹造林，改良區(qū)域氣候。當(dāng)整體環(huán)境有了大幅度改善后，本區(qū)將成為區(qū)域環(huán)境持續(xù)發(fā)展的重要依托。但這是一項(xiàng)前期投入較大、投資回收期長，需要下大力氣，持之以恒的系統(tǒng)工程。作為規(guī)劃建設(shè)的長期目標(biāo)，必須加以重視并長期堅(jiān)持。

二、公園設(shè)計(jì)說明之綠化規(guī)劃

(一)規(guī)劃原則

生態(tài)環(huán)境保全原則：建設(shè)和維護(hù)本地區(qū)的生態(tài)平衡，育林、造林、保林、杜絕任何可能的破壞、毀林行徑。綠化、美化、采花一體化，注意形成多種組合的形式各異的植物空間。

1、道路綠化：

2、公路綠化：選擇楓香、黃山欒樹、香樟等作為行道樹，沿線種植，留出透景線。

3、游覽道路沿線綠化：作為聯(lián)系園內(nèi)各點(diǎn)的通行用地，其綠化配置主要考慮對游人的引導(dǎo)及沿途相關(guān)景物的適時(shí)展示。種植方式上以自然式風(fēng)景林帶為主，強(qiáng)調(diào)路口綠化。

4、山林地綠化：在公園的山坡地及外圍可視范圍內(nèi)營造風(fēng)景林、防護(hù)林，選擇鄉(xiāng)土速生樹種，快速形成森林景觀，以良好的生態(tài)功能和景觀服務(wù)于其它景點(diǎn)。

5、樹種選擇：

(1)常綠喬木：柳杉、濕地松、馬尾松、深山含笑、香樟、杜英、女貞、紫楠、浙江樟、香泡、棕櫚、桂花、楷杷、楊梅、柑桔。

落葉喬木：青岡櫟、雜交鵝掌揪、白玉蘭、板栗、三角楓、楓楊、榔榆、柿樹、銀杏、麻櫟、無患子、花櫚木、苦櫧、楓香、烏桕、黃連木、黃山欒樹、雞爪槭、羅漢松、水杉、珊瑚樸。

(2)灌木：木芙蓉、紅葉李、山麻桿、六月雪、山茶、茶梅、梔子花、中華胡枝子、胡頹子、紫荊、紫薇、金鐘、中華繡線菊、黃馨、臘梅、垂絲海棠、山茶、杜鵑、映山紅、闊葉十大功勞。

(3)藤本：常綠油麻藤、凌宵、爬山虎、山葡萄、絡(luò)石、辟荔。

(4)花卉地被：鳶尾、二月蘭、紅花苕子、白花三葉草、紅花酢漿草、石蒜、蔥蘭、麥冬、玉簪。

(5)竹類：毛竹、箬竹、粉單竹、淡竹。

以上就是關(guān)于公園設(shè)計(jì)說明、公園景觀設(shè)計(jì)的全部介紹，希望能給大家?guī)韼椭?，?gòu)成公園的主要素材，如植物、地形、地貌是受氣候、時(shí)間、空間等自然條件的影響而演變的。公園規(guī)劃和設(shè)計(jì)必須考慮這些影響，因地、因時(shí)制宜，創(chuàng)造不同的地方特點(diǎn)和風(fēng)格。

三、什么叫項(xiàng)目建議書？

1、概念：項(xiàng)目建議書又稱立項(xiàng)申請，是項(xiàng)目建設(shè)單位向上級主管部門提交項(xiàng)目申請時(shí)所必須的文件。是該項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或者項(xiàng)目法人，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對擬建設(shè)項(xiàng)目提出框架性的總體設(shè)想。

2、重點(diǎn)：項(xiàng)目建議書是項(xiàng)目發(fā)展周期的初始階段，是國際或者上級主管部門選擇項(xiàng)目的依據(jù)，也是可行性研究的依據(jù)。

3、項(xiàng)目建議書的十大主要內(nèi)容

（1）項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目的名稱、姓名的概況、項(xiàng)目建議書編制的依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)單位和負(fù)責(zé)人、以及項(xiàng)目責(zé)任人。

（2）項(xiàng)目建設(shè)單位概況：建設(shè)單位與職能、實(shí)施機(jī)構(gòu)與職責(zé)

（3）項(xiàng)目建設(shè)的必要性:項(xiàng)目提出的背景和依據(jù)、現(xiàn)有信息系統(tǒng)裝備和信息化應(yīng)用狀況、信息系統(tǒng)裝備和應(yīng)用目前存在的主要問題和差距、項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性。

（4）業(yè)務(wù)分析：業(yè)務(wù)功能、業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)量分析、信息量分析與預(yù)測、系統(tǒng)功能和性能需求分析

（5） 總體建設(shè)方案：建設(shè)原則和策略、總體目標(biāo)與分期目標(biāo)、總體建設(shè)任務(wù)與分期建設(shè)內(nèi)容、總體設(shè)計(jì)方案

（6） 本期項(xiàng)目建設(shè)方案：建設(shè)目標(biāo)與主要建設(shè)內(nèi)容、信息資源規(guī)劃和數(shù)據(jù)庫建設(shè)、應(yīng)用支撐平臺(tái)和應(yīng)用系統(tǒng)建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)、數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)系統(tǒng)建設(shè)、安全系統(tǒng)建設(shè)、其他（終端、備份、運(yùn)維等）系統(tǒng)建設(shè)、主要軟硬件選型原則和軟硬件配置清單、機(jī)房及配套工程建設(shè)

（7）環(huán)保、消防、職業(yè)安全：環(huán)境影響和環(huán)保措施、消防措施、職業(yè)安全

（8）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

（9）投資估算和資金籌措：項(xiàng)目總投資估算、資金來源與落實(shí)情況

（10） 效益與風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)對策

4、誰來編寫：項(xiàng)目建議書由項(xiàng)目建設(shè)單位組織編寫，那么對于項(xiàng)目建議書環(huán)節(jié)，規(guī)模較小的系統(tǒng)集成項(xiàng)目可以省略，與項(xiàng)目可行性分析階段進(jìn)行合并。

5、練一練

關(guān)于項(xiàng)目建議書的描述，不正確的是:（ ）

A項(xiàng)目建議書不能和可行性研究報(bào)告合并

B.項(xiàng)目建議書是國家或上級主管部門選擇項(xiàng)目的依據(jù)

C項(xiàng)目建議書是對擬建項(xiàng)目提岀的框架性的總體設(shè)想

D項(xiàng)目建議書內(nèi)容可以進(jìn)行擴(kuò)充和裁剪

答案A 對于規(guī)模較小的系統(tǒng)集成項(xiàng)目省略項(xiàng)目建議書環(huán)節(jié)，可以將其與項(xiàng)目可行性分析階段進(jìn)行合并。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6

第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9

第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11

第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 19

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21

第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25

第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26

第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27

第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28

第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33

第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引 36

第八章 建筑單體方案評審指引 38

第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41

第十章 施工圖審查基本要求 44

附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51

1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51

1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55

2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61

2.4對外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70

合同管理臺(tái)帳 71

第三章 采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81

3.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章 工程進(jìn)度管理 93

4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93

4.2施工進(jìn)度控制流程 95

4.3施工進(jìn)度控制指引 97

4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99

第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121

5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122

5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135

附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137

材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138

甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139

第六章 工程造價(jià)管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154

附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155

設(shè)計(jì)變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158

成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161

設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162

合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163

第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175

第二章 營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實(shí)施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201

4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202

4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204

4.6廣告方案與實(shí)施操作 206

4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209

4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章 營銷費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。

3 項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評審會(huì)議。總經(jīng)理辦公會(huì)做出的評審決定包括三種：

1）同意立項(xiàng)；

2）不同意立項(xiàng)；

3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項(xiàng)目并購及合資合作

5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章　項(xiàng)目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3 項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引

1 項(xiàng)目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

2 項(xiàng)目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評估。

3.3總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。

7.4項(xiàng)目資金預(yù)測

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.3機(jī)會(huì)

從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱： 制表人：

編制單位： 編制日期：

項(xiàng) 目 序號 總金額

（萬元） 可售面積

（M2） 單位金額

（元/M2） 備 注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價(jià)款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11

1.3主體建筑工程費(fèi) 12

1.4主體安裝工程費(fèi) 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16

1.8配套設(shè)施費(fèi) 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費(fèi) 19

2 銷售費(fèi)用 20

3 管理費(fèi)用 21

4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2

29

2 銷售利潤率

30

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引

1 項(xiàng)目可行性評審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評審和投資決策委員會(huì)的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。

2 評審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；

5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)

1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；

2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項(xiàng)目策劃的評價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。

2.5資源能力評價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項(xiàng)目可行性評審決策會(huì)議

3.1評審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。

3.2評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會(huì)上提出評審意見。評審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。

3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。

4 評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；

3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評審；

5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；

6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；

8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。

2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。

2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

以上就是小編對于景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信：1454722008

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