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景觀設計成本如何控制（景觀設計成本如何控制利潤）

發(fā)布時間：2023-03-08 18:13:20 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 90 問大家

大家好！今天讓小編來大家介紹下關(guān)于景觀設計成本如何控制的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、如何合理的控制成本?
2、如何做好房地產(chǎn)景觀設計管理
3、地產(chǎn)景觀做的比較好的一般造價控制在多少錢一方？
4、如何做到成本控制

景觀設計成本如何控制（景觀設計成本如何控制利潤）

一、如何合理的控制成本?

淺談如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

邸國永

近年來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈。開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被開發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因為，在短期內(nèi)，開發(fā)商所定位的產(chǎn)品價格受到市場的約束，市場需求也是企業(yè)發(fā)展的外在因素，開發(fā)商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

1.組織優(yōu)秀的項目團隊

項目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員、投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或項目經(jīng)理）。

在投資決策階段，項目組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進行詳細的成本分析

(1)土地開發(fā)成本

土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：

①土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。

②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費

土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。

(2)前期工程費用估算

前期開發(fā)費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平“"和臨時設施費應根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。

前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。

(3)建筑安裝工程造價成本

建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設施、小區(qū)智能化費

社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設置進行了解、分析，做好估算。

區(qū)內(nèi)配套應堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應考慮其適應性。

小區(qū)智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？臁?/p>

(5)園林環(huán)境工程費

園林環(huán)境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。

(6)投資決策階段的費稅分析

管理費：根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。

銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。

財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。

稅金：在決策階段，開發(fā)商應根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。

(7)不可預見費及風險分析

根據(jù)項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5-8％。

二、設計階段

設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據(jù)項目定位確定合理的容積率

項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2.做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化

成本控制人員應對設計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。

3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法

對設計單位施工圖限額設計指標有：

(1)每平方米鋼筋含量指標；

(2)每平方米砼含量指標；

(3)單位施工圖預算指標；

(4)設計變更費用限額指標。

4.加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設計變更費用

對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規(guī)定因設計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標與合同洽商階段

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

1.做好招投標工作的幾個主要措施

根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。

招標階段控制造價的主要方法有：

(1)單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。

(2)甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。

(3)區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

(4)智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調(diào)價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時，超過此差值，其價格將進行調(diào)整（因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大）。

(5)土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。

招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的成本控制

(1)合同的嚴密性

除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。

(2)合同的可操作性

合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：

1.加強設計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎。

2.加強設備和材料的品質(zhì)與價格管理

完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

(1)自行采購

自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。

(2)總承包單位采購

開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。

(3)甲方限價承包單位采購

一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應明確價格時限及范圍。

上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。

3.加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎工作。

(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。

(3)資金計劃與成本的動態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

五、結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

1.會議確認制

結(jié)算原則采用會議確認制。通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2.二次復核、審計制

建立切實可行的二次復核、審計機制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。

3.獎懲制度

結(jié)算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質(zhì)量（含本企業(yè)設計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴控。尤其在二線城市開發(fā)項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤。

二、如何做好房地產(chǎn)景觀設計管理

“筑訊中國”網(wǎng)為你解答：

做好房地產(chǎn)景觀設計管理的步驟如下

首先，景觀設計最理想的介入時間，是在總圖規(guī)劃過程中。在規(guī)劃未定稿前，景觀如能參與，可避免明顯失誤。如實在無法在規(guī)劃前介入，也應在規(guī)劃完成時立即介入，且此步驟要放在制作模型之前。在樣板房開放時，也應有部分實景，帶給客戶實際的感受。

其次，選擇合適的景觀設計公司。地產(chǎn)商可根據(jù)自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀機構(gòu)：若項目定位高檔，可選擇國際知名景觀機構(gòu)合作，其優(yōu)點是創(chuàng)意好，缺點是配合度不高，還需找國內(nèi)公司進行施工圖設計，設計成本高達綜合單價30-50元/㎡。目前多數(shù)成熟地產(chǎn)商會選擇有外籍設計師的國內(nèi)優(yōu)秀景觀公司，一般單價為20-30元/㎡，這樣既可保證各階段的系統(tǒng)性，又有最高的性價比。若項目不大、定位不高，可找當?shù)鼐坝^公司，其單價為10多元，不過難出精品。最重要的是對景觀設計品質(zhì)的控制。

概念階段:本階段地產(chǎn)商應控制好大方向，勿過分追求細節(jié)，以免限制設計師的創(chuàng)造力，細節(jié)問題將在后續(xù)階段解決：發(fā)展商應先為項目定位，明確客戶需求、相應的景觀造價等，同時在概念方案階段應確定景觀風格，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的不足和面對的問題并加以解決，設定合理的景觀框架，主次分明，繁簡得當，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區(qū)和交通流線，尤其注意消防車道要滿足規(guī)范要求，重點把握人流密集區(qū)的景觀設計，增加景觀的視覺價值，以有效提升銷售業(yè)績。除滿足理性要求外，尤其要注意景觀的藝術(shù)性和美感，增加原創(chuàng)性，激發(fā)人們的購買欲望。

方案階段：應由項目公司組織，一般由集團公司分管領(lǐng)導、項目公司負責人、規(guī)劃設計部、總師辦、建筑設計公司、營銷公司、物業(yè)管理公司、工程部相關(guān)人員及景觀設計等單位參加。

1、設計方案與項目總體規(guī)劃是否相符；

2、設計是否體現(xiàn)以人為本的原則；

3、結(jié)合建筑設計進一步評審景觀設計是否合理，彼此之間風格是否和諧；

4、使用功能能否滿足需要，功能分區(qū)、動靜分區(qū)等是否合理；

5、交通組織是否合理，小區(qū)的出入口分級（主次）是否合理;

6、是否最大程度利用自然景觀及原生植物；

7、景觀設計公司是否已盡可能提供了多方案供比較；

8、綠化率等技術(shù)、經(jīng)濟指標能否達到要求；

9、配套設施與建筑關(guān)系是否統(tǒng)一，是否與營銷承諾、樓書等文件相符；

10、是否方便物業(yè)管理和滿足安保要求等；

11、別墅項目應考慮山體排水和花園分界；

12、泳池、水景設置是否合理等。

三、地產(chǎn)景觀做的比較好的一般造價控制在多少錢一方？

景觀成本一般不算透明，畢竟樹種、貨源、數(shù)量、景觀面積和樹齡等偏差，直接影響結(jié)果，預算可以做適當控制，但大多時候都會有超出的，另外還要看設計等級和應對的項目決定，有每平方幾百起步的，也有每平方一千多或幾千的，沒有絕對的定論，全靠開發(fā)商自身需求和設計效果。

四、如何做到成本控制

任何企業(yè)生存的動力和最終的目的都是為了盈利，它必須保證企業(yè)生存公式：利潤等于收入減去成本的值，值要大于零，且在一定的合理范圍內(nèi)。因此，企業(yè)既要追求多創(chuàng)利的目標，增加銷售收入，又要千方百計地節(jié)能降耗，降低成本。當企業(yè)與競爭對手的市場銷售收入相差不大時，成本的控制則成為企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。

在家具生產(chǎn)企業(yè)中，成本控制顯得更為突出和重要，很多家具企業(yè)在生產(chǎn)成本、運營成本等方面的控制上做得不是很到位、也不盡嚴格。近年來，雖然中國家具企業(yè)在銷售總額上總體是持續(xù)上升的，但是在利潤指標上與銷售數(shù)量不成正比，出現(xiàn)在銷售上升的同時利潤卻下滑，有些企業(yè)甚至出現(xiàn)銷量利潤同步劇減的尷尬境地。究其原因，無非是成本的遞增、費用開支的增加。無論是企業(yè)的生產(chǎn)成本，還是運營成本都在不斷增加，導致家具企業(yè)整體利潤水平的下降。

不容置疑，企業(yè)的目的是贏利，而要實現(xiàn)這一目的，在增加收入的同時必須不斷節(jié)能降耗，降低成本。尤其是在國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高企業(yè)自主創(chuàng)新能力、要求企業(yè)節(jié)能降耗的大環(huán)境和大政策下，家具企業(yè)的成本控制就顯得至關(guān)重要。像采購成本、營銷成本、品管成本、設計成本、生產(chǎn)成本等等都應該面面俱到，任何一方的浪費都會造成成本的增加，利潤的減少。

那么，家具企業(yè)如何來控制生產(chǎn)成本及運營成本，使企業(yè)成本降至最低呢?家具企業(yè)要生存要發(fā)展，就不能讓成本不斷侵蝕利潤，要讓成本控制始終貫穿于企業(yè)整個生產(chǎn)和經(jīng)營過程當中，節(jié)能降耗，要始終把握以下幾點：

建立規(guī)范的成本控制和監(jiān)管機制以及控制程序，并不折不扣加以貫徹執(zhí)行

所謂“沒有規(guī)矩，不能成方圓”，要控制成本，先得有成本控制的標準和監(jiān)管機制，這樣才能使控制有個度，否則的話還是“瞎子點燈白費蠟”。單憑口頭控制，或只“對內(nèi)不對外”的控制都是無法讓人信服，也是無法貫徹執(zhí)行的。因此，家具企業(yè)建立科學、規(guī)范的成本控制和監(jiān)管機制以及控制程序是必要的，也是迫切的?？刂瞥绦蛟趺醋?應制定相應的規(guī)范和程序，讓每個成本控制的參與者知道該怎么去做，要達到什么效果和程度，讓他們有個方向和目標，不然的話，即使天天嘴上談成本控制，到頭來還是于事無補。

建立合理的公司預決算和部門預決算制度

很多企業(yè)都實行了公司整體和部門預決算制度，對于家具企業(yè)引進這一制度更是大有裨益。它可以預估每個部門在未來一段時間內(nèi)的成本和費用支出，把生產(chǎn)成本控制措施落實到具體的人、具體的崗位、具體的事情上，做到人人肩上都有成本指標。家具某個款式需要多少原材料、多少輔料，每個部門需要多少辦公消耗等，定額要一清二楚，決不能模糊。打破“要什么、要多少就購買什么、購買多少，用多少就拿多少”的陋習，減少企業(yè)的隱性損失。

成立內(nèi)審小組，導入成本核算系統(tǒng)，加強內(nèi)部成本審核

不管是家具企業(yè)還是其他性質(zhì)的企業(yè)，或多或少都存在一些浪費公司財物或者蠶食公司財產(chǎn)的現(xiàn)象，要遏制這類現(xiàn)象的發(fā)生與蔓延，進而杜絕此類事情的發(fā)生，需要企業(yè)加大內(nèi)部審核力度，把它扼殺在萌芽之中。

以上就是小編對于景觀設計成本如何控制問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信：1454722008