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龍湖景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書（龍湖景觀設(shè)計(jì)師）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-09 08:56:07 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 62 問大家

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本文目錄:

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制
2、園林景觀設(shè)計(jì)的畢業(yè)設(shè)計(jì)有哪些步驟?
3、當(dāng)代園林景觀設(shè)計(jì)工作一般都有哪些工作內(nèi)容呢？
4、園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該怎樣的流程

龍湖景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書（龍湖景觀設(shè)計(jì)師）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分投資管理

第一章項(xiàng)目投資管理制度 6

第二章項(xiàng)目建議書編制指引 9

第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11

第四章項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引 19

第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21

第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25

第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26

第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27

第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28

第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33

第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評審指引 36

第八章建筑單體方案評審指引 38

第九章景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41

第十章施工圖審查基本要求 44

附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分工程管理

第一章工程管理組織 51

1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51

1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章經(jīng)濟(jì)合同管理 55

2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61

2.4對外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70

合同管理臺帳 71

第三章采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn) 81

3.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章工程進(jìn)度管理 93

4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93

4.2施工進(jìn)度控制流程 95

4.3施工進(jìn)度控制指引 97

4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99

第五章工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121

5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122

5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135

附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137

材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單 138

甲供材料設(shè)備臺帳 139

第六章工程造價(jià)管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154

附：設(shè)計(jì)變更審批表 155

設(shè)計(jì)變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單 158

成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺帳 161

設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺帳 162

合同統(tǒng)計(jì)臺帳 163

第七章安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分營銷管理

第一章組織架構(gòu)與編制 175

第二章營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實(shí)施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201

4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202

4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204

4.6廣告方案與實(shí)施操作 206

4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209

4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章營銷費(fèi)用制度 226

第一部分投資管理

第一章項(xiàng)目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。

3 項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評審決定包括三種：

1）同意立項(xiàng)；

2）不同意立項(xiàng)；

3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項(xiàng)目并購及合資合作

5.1項(xiàng)目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章　項(xiàng)目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

3 項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引

1 項(xiàng)目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。

2 項(xiàng)目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。

1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估：政府資源利用的評估、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評估。

3.3總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。

7.4項(xiàng)目資金預(yù)測

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢

8.3機(jī)會(huì)

從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱：制表人：

編制單位：編制日期：

項(xiàng) 目序號總金額

（萬元）可售面積

（M2）單位金額

（元/M2）備注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價(jià)款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11

1.3主體建筑工程費(fèi) 12

1.4主體安裝工程費(fèi) 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16

1.8配套設(shè)施費(fèi) 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費(fèi) 19

2 銷售費(fèi)用 20

3 管理費(fèi)用 21

4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2 銷售利潤率

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年年年合計(jì)

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章項(xiàng)目立項(xiàng)評審決策指引

1 項(xiàng)目可行性評審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評審和投資決策委員會(huì)的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評審的最終決定。

2 評審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；

5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)

1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；

2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項(xiàng)目策劃的評價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。

2.5資源能力評價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項(xiàng)目可行性評審決策會(huì)議

3.1評審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。

3.2評審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評審會(huì)上提出評審意見。評審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。

3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。

4 評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定

2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；

3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評審；

5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；

6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；

8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。

2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。

2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

二、園林景觀設(shè)計(jì)的畢業(yè)設(shè)計(jì)有哪些步驟?

園林景觀設(shè)計(jì)步驟 1、接受設(shè)計(jì)任務(wù)書，基地實(shí)地踏勘，同時(shí)收集有關(guān)資料作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主（俗稱“甲方”）會(huì)邀請一家或幾家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，作為設(shè)計(jì)方（俗稱“乙方”）在與業(yè)主初步接觸時(shí)，要了解整個(gè)項(xiàng)目的概況，包括建設(shè)規(guī)模，投資規(guī)模，可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個(gè)項(xiàng)目的總體規(guī)?？蚣芊较蚝突緦?shí)施內(nèi)容，總體方向框架確定了這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)什么性質(zhì)的綠地，基本實(shí)施內(nèi)容確定了綠地服務(wù)對象，這兩點(diǎn)把握了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。另外，業(yè)主會(huì)派熟悉基地情況的人員、陪同總體設(shè)計(jì)師，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計(jì)前必須掌握的原始資料。這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫，光照，季風(fēng)方向，水文，地質(zhì)土壤（酸堿性、地下水位）②周圍環(huán)境、主要道路、車流人流方向，③基地內(nèi)壞境狀況，各地區(qū)標(biāo)高、走向等到?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)（項(xiàng)目責(zé)任人）結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖。對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后總體規(guī)劃構(gòu)思時(shí)，針對不利因素加以克服和避讓。有利因素充分合理的利用，比外、還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影。將實(shí)地現(xiàn)狀的情況帶回來，以便加深對基地的感性認(rèn)識。2、初步的總體構(gòu)思及修改基地現(xiàn)場資料收集后，就必須立即進(jìn)行整理、歸納，以防止遺漏那些細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。在著手進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計(jì)任務(wù)書”（或設(shè)計(jì)招標(biāo)書）。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中詳細(xì)列出業(yè)主對建設(shè)項(xiàng)目的各方面要求：總體定位性質(zhì)，內(nèi)容，投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相符控制及設(shè)計(jì)周期等。在進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思時(shí)，要將業(yè)主提出的項(xiàng)目總體定位作一個(gè)構(gòu)思，并與抽象的文化內(nèi)涵及深層的寓表相符合，同時(shí)必須考慮將設(shè)計(jì)任務(wù)書中的規(guī)劃內(nèi)容融洽到有利的規(guī)劃構(gòu)圖中去。構(gòu)思草圖只是一個(gè)初步的規(guī)劃輪廓，接下去要將草圖結(jié)合收集到的原始資料進(jìn)行補(bǔ)充、修改。逐步明確，總圖中的各細(xì)節(jié) 的具體位置，經(jīng)過多次修改調(diào)整，會(huì)使整個(gè)規(guī)劃在工能上，趨于合理，在構(gòu)圖形成上符合園林景觀設(shè)計(jì)的基本原則，美觀，舒適（視覺上）。 3、方案的第二次修改（文本制作包裝）經(jīng)過了初次修改后的規(guī)劃構(gòu)思，遠(yuǎn)不是一個(gè)完全成熟的方案，設(shè)計(jì)人員此時(shí)應(yīng)虛心好學(xué)，集思廣益、多渠道、多層次，多次數(shù)地聽取各方面的建議。由于大多數(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，甲方在時(shí)間上往往比較緊迫，需注意：第一、只顧進(jìn)度，一味太快，最后等設(shè)計(jì)內(nèi)容簡單枯燥，無新意，甚至完全照搬其它方案，圖面技術(shù)質(zhì)量粗糙，不符合設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。第二、過多地更改設(shè)計(jì)方案構(gòu)思，花過多時(shí)間，精力去追求圖面的精美包裝，而忽視對規(guī)劃原則，立意、構(gòu)圖，可操作性。整個(gè)方案全部定下來后，圖文的包裝必不可少，現(xiàn)在它越來越受到業(yè)主與設(shè)計(jì)單位的重視。最后將規(guī)劃方案的說明，投資概算，水電設(shè)計(jì)一些主要節(jié)點(diǎn)、匯編成文字部分，將規(guī)劃平面圖，交通組織圖，功能分區(qū)圖，綠化種植圖，附屬設(shè)施示意圖，全景透視圖，局部景點(diǎn)透視圖，匯編成圖紙部分，文本部分與圖紙部分相結(jié)合，就形成一套完整的規(guī)劃方案文本。視情況規(guī)劃方案文本可將紙與文字有機(jī)結(jié)合。

三、當(dāng)代園林景觀設(shè)計(jì)工作一般都有哪些工作內(nèi)容呢？

工作內(nèi)容比較復(fù)雜，如下：1、接受設(shè)計(jì)任務(wù)、基地實(shí)地踏勘，同時(shí)收集有關(guān)資料。作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主(俗稱“甲方”)會(huì)邀請一家或幾家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。x0dx0a作為設(shè)計(jì)方(俗稱“乙方”)在與業(yè)主初步接觸時(shí)，要了解整個(gè)項(xiàng)目的概況，包括建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個(gè)項(xiàng)目的總體框架方向和基本實(shí)施內(nèi)容。總體框架方向確定了這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)什么性質(zhì)的綠地，基本實(shí)施內(nèi)容確定了綠地的服務(wù)對象。這兩點(diǎn)把握住了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。x0dx0a另外，業(yè)主會(huì)選派熟悉基地情況的人員，陪同總體規(guī)劃師至基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計(jì)前必須掌握的原始資料。x0dx0a這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫、光照、季風(fēng)風(fēng)向、水文、地質(zhì)土壤(酸堿性、地下水位)。②周圍環(huán)境，主要道路，車流人流方向。③基地內(nèi)環(huán)境，湖泊、河流、水渠分布狀況，各處地形標(biāo)高、走向等。x0dx0a總體規(guī)劃師結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖(又稱“紅線圖”)，對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后作總體構(gòu)思時(shí)，針對不利因素加以克服和避讓;有利因素充分地合理利用。此外，還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影，將實(shí)地現(xiàn)狀的情況帶回去，以便加深對基地的感性認(rèn)識。x0dx0a2、初步的總體構(gòu)思及修改x0dx0a基地現(xiàn)場收集資料后，就必須立即進(jìn)行整理，歸納，以防遺忘那些較細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。x0dx0a在著手進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思之前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計(jì)任務(wù)書”(或“設(shè)計(jì)招標(biāo)書”)。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中詳細(xì)列出了業(yè)主對建設(shè)項(xiàng)目的各方面要求：總體定位性質(zhì)、內(nèi)容、投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相符控制及設(shè)計(jì)周期等。在這里，還要提醒剛?cè)腴T的設(shè)計(jì)人員一句話：要特別重視對設(shè)計(jì)任務(wù)書的閱讀和理解，一遍不夠，多看幾遍，充分理解，“吃透”設(shè)計(jì)任務(wù)書最基本的“精髓”。

四、園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該怎樣的流程

1、接受設(shè)計(jì)任務(wù)、基地實(shí)地踏勘，同時(shí)收集有關(guān)資料作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主（俗稱“甲方”）會(huì)邀請一家或幾家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)

作為設(shè)計(jì)方（俗稱“乙方”）在與業(yè)主初步接觸時(shí)，要了解整個(gè)項(xiàng)目的概況，包括建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、可持續(xù)發(fā)展等方面，特別要了解業(yè)主對這個(gè)項(xiàng)目的總體框架方向和基本實(shí)施內(nèi)容?？傮w框架方向確定了這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)什么性質(zhì)的綠地，基本實(shí)施內(nèi)容確定了綠地的服務(wù)對象。這兩點(diǎn)把握住了，規(guī)劃總原則就可以正確制定了。

另外，業(yè)主會(huì)選派熟悉基地情況的人員，陪同總體規(guī)劃師至基地現(xiàn)場踏勘，收集規(guī)劃設(shè)計(jì)前必須掌握的原始資料。

這些資料包括①所處地區(qū)的氣候條件，氣溫、光照、季風(fēng)風(fēng)向、水文、地質(zhì)土壤（酸堿性、地下水位）。②周圍環(huán)境，主要道路，車流人流方向。③基地內(nèi)環(huán)境，湖泊、河流、水渠分布狀況，各處地形標(biāo)高、走向等。

總體規(guī)劃師結(jié)合業(yè)主提供的基地現(xiàn)狀圖（又稱“紅線圖”），對基地進(jìn)行總體了解，對較大的影響因素做到心中有底，今后作總體構(gòu)思時(shí)，針對不利因素加以克服和避讓；有利因素充分地合理利用。此外，還要在總體和一些特殊的基地地塊內(nèi)進(jìn)行攝影，將實(shí)地現(xiàn)狀的情況帶回去，以便加深對基地的感性認(rèn)識。

2、初步的總體構(gòu)思及修改

基地現(xiàn)場收集資料后，就必須立即進(jìn)行整理，歸納，以防遺忘那些較細(xì)小的卻有較大影響因素的環(huán)節(jié)。

在著手進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思之前，必須認(rèn)真閱讀業(yè)主提供的“設(shè)計(jì)任務(wù)書”（或“設(shè)計(jì)招標(biāo)書”）。在設(shè)計(jì)任務(wù)書中詳細(xì)列出了業(yè)主對建設(shè)項(xiàng)目的各方面要求：總體定位性質(zhì)、內(nèi)容、投資規(guī)模，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相符控制及設(shè)計(jì)周期等。在這里，還要提醒剛?cè)腴T的設(shè)計(jì)人員一句話：要特別重視對設(shè)計(jì)任務(wù)書的閱讀和理解，一遍不夠，多看幾遍，充分理解，“吃透”設(shè)計(jì)任務(wù)書最基本的“精髓”。

在進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)思時(shí)，要將業(yè)主提出的項(xiàng)目總體定位作一個(gè)構(gòu)想，并與抽象的文化內(nèi)涵以及深層的警世寓意相結(jié)合，同時(shí)必須考慮將設(shè)計(jì)任務(wù)書中的規(guī)劃內(nèi)容融合到有形的規(guī)劃構(gòu)圖中去。

構(gòu)思草圖只是一個(gè)初步的規(guī)劃輪廓，接下去要將草圖結(jié)合收集到的原始資料進(jìn)行補(bǔ)充，修改。逐步明確總圖中的入口、廣場、道路、湖面、綠地、建筑小品、管理用房等各元素的具體位置。經(jīng)過這次修改，會(huì)使整個(gè)規(guī)劃在功能上趨于合理，在構(gòu)圖形式上符合園林景觀設(shè)計(jì)的基本原則：美觀、舒適（視覺上）。

3、方案的第二次修改文本的制作包裝

經(jīng)過了初次修改后的規(guī)劃構(gòu)思，還不是一個(gè)完全成熟的方案。設(shè)計(jì)人員此時(shí)應(yīng)該虛心好學(xué)、集思廣益，多渠道、多層次、多次數(shù)地聽取各方面的建議。不但要向老設(shè)計(jì)師們請教方案的修改意見，而且還要虛心向中青年設(shè)計(jì)師們討教，往往多請教討教別人的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，并與之交流、溝通，更能提高整個(gè)方案的新意與活力。

由于大多數(shù)規(guī)劃方案，甲方在時(shí)間要求上往往比較緊迫，因此設(shè)計(jì)人員特別要注意兩個(gè)問題：

第一，只顧進(jìn)度，一味求快，最后導(dǎo)致設(shè)計(jì)內(nèi)容簡單枯燥、無新意，甚至完全搬抄其他方案，圖面質(zhì)量粗糙，不符合設(shè)計(jì)任務(wù)書要求。

第二，過多地更改設(shè)計(jì)方案構(gòu)思，花過多時(shí)間、精力去追求圖面的精美包裝，而忽視對規(guī)劃方案本身質(zhì)量的重視。這里所說的方案質(zhì)量是指：規(guī)劃原則是否正確，立意是否具有新意，構(gòu)圖是否合理、簡潔、美觀，是否具可操作性等。

整個(gè)方案全都定下來后，圖文的包裝必不可少?，F(xiàn)在，它正越來越受到業(yè)主與設(shè)計(jì)單位的重視。

最后，將規(guī)劃方案的說明、投資框（估）算、水電設(shè)計(jì)的一些主要節(jié)點(diǎn)，匯編成文字部分；將規(guī)劃平面圖、功能分區(qū)圖、綠化種植圖、小品設(shè)計(jì)圖，全景透視圖、局部景點(diǎn)透視圖，匯編成圖紙部分。文字部分與圖紙部分的結(jié)合，就形成一套完整的規(guī)劃方案文本。

4、業(yè)主的信息反饋

業(yè)主拿到方案文本后，一般會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)給予一個(gè)答復(fù)。答復(fù)中會(huì)提出一些調(diào)整意見：包括修改、添刪項(xiàng)目內(nèi)容，投資規(guī)模的增減，用地范圍的變動(dòng)等。針對這些反饋信息，設(shè)計(jì)人員要在短時(shí)間內(nèi)對方案進(jìn)行調(diào)整、修改和補(bǔ)充。

現(xiàn)在各設(shè)計(jì)單位電腦出圖率已相當(dāng)普及，因此局部的平面調(diào)整還是能較順利按時(shí)完成的。而對于一些較大的變動(dòng)，或者總體規(guī)劃方向的大調(diào)整，則要化費(fèi)較長一段時(shí)間進(jìn)行方案調(diào)整，甚至推倒重做。

對于業(yè)主的信息反饋，設(shè)計(jì)人員如能認(rèn)真聽取反饋意見，積極主動(dòng)地完成調(diào)整方案，則會(huì)贏得業(yè)主的信賴，對今后的設(shè)計(jì)工作能產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用；相反，設(shè)計(jì)人員如馬馬虎虎、敷衍了事，或拖拖拉拉，不按規(guī)定日期提交調(diào)整方案，則會(huì)失去業(yè)主的信任，甚至失去這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)。

一般調(diào)整方案的工作量沒有前面的工作量大，大致需要一張調(diào)整后的規(guī)劃總圖和一些必要的方案調(diào)整說明、框（估）算調(diào)整說明等，但它的作用卻橫重要，以后的方案評審會(huì)，以及施工圖設(shè)計(jì)等，都是以調(diào)整方案為基礎(chǔ)進(jìn)行的。

5、方案設(shè)計(jì)評審會(huì)

由有關(guān)部門組織的專家評審組，會(huì)集中一天或幾天時(shí)間，進(jìn)行一個(gè)專家評審（論證）會(huì)。出席會(huì)議的人員，除了各方面專家外，還有建設(shè)方領(lǐng)導(dǎo)，市、區(qū)有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和主要設(shè)計(jì)人員。

作為設(shè)計(jì)方，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要結(jié)合項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)情況，在有限的一段時(shí)間內(nèi)，將項(xiàng)目概況、總體設(shè)計(jì)定位、設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算等諸多方面內(nèi)容，向領(lǐng)導(dǎo)和專家們作一個(gè)全方位匯報(bào)。匯報(bào)人必須清楚，自己心里了解的項(xiàng)目情況，專家們不一定都了解，因而，在某些環(huán)節(jié)上，要盡量介紹得透徹一點(diǎn)、直觀化一點(diǎn)，并且一定要具有針對性。在方案評審會(huì)上，宜先將設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和設(shè)計(jì)原則闡述清楚，然后再介紹設(shè)計(jì)布局和內(nèi)容。設(shè)計(jì)內(nèi)容的介紹，必須緊密結(jié)合先前闡述的設(shè)計(jì)原則，將設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則作為設(shè)計(jì)布局和內(nèi)容的理論基礎(chǔ)，而后者又是前者的具象化體現(xiàn)。兩者應(yīng)相輔相成，缺一不可。切不可造成設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)內(nèi)容南轅北轍。

方案評審會(huì)結(jié)束后幾天，設(shè)計(jì)方會(huì)收到打印成文的專家組評審意見。設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人必須認(rèn)真閱讀，對每條意見，都應(yīng)該有一個(gè)明確答復(fù)，對于特別有意義的專家意見，要積極聽取，立即落實(shí)到方案修改稿中。

6、擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審會(huì)

設(shè)計(jì)者結(jié)合專家組方案評審意見，進(jìn)行深入一步的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)（簡稱“擴(kuò)初設(shè)計(jì)”）。在擴(kuò)初文本中，應(yīng)該有更詳細(xì)、更深入的總體規(guī)劃平面、總體豎向設(shè)計(jì)平面、總體綠化設(shè)計(jì)平面、建筑小品的平、立、剖面（標(biāo)注主要尺寸）。在地形特別復(fù)雜的地段，應(yīng)該繪制詳細(xì)的剖面圖。在剖面圖中，必須標(biāo)明幾個(gè)主要空間地面的標(biāo)高（路面標(biāo)高、地坪標(biāo)高、室內(nèi)地坪標(biāo)高）、湖面標(biāo)高（水面標(biāo)高、池底標(biāo)高）。

在擴(kuò)初文本中，還應(yīng)該有詳細(xì)的水、電氣設(shè)計(jì)說明，如有較大用電、用水設(shè)施，要繪制給排水、電氣設(shè)計(jì)平面圖。

擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審會(huì)上，專家們的意見不會(huì)象方案評審會(huì)那樣分散，而是比較集中，也更有針對性。設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的發(fā)言要言簡意賅，對癥下藥。根據(jù)方案評審會(huì)上專家們的意見，我們要介紹擴(kuò)初文本中修改過的內(nèi)容和措施。未能修改的意見，要充分說明理由，爭取能得到專家評委們的理解。

在方案評審會(huì)和擴(kuò)初評審會(huì)上，如條件允許，設(shè)計(jì)方應(yīng)盡可能運(yùn)用多媒體電腦技術(shù)進(jìn)行講解，這樣，能使整個(gè)方案的規(guī)劃理念和精細(xì)的局部設(shè)計(jì)效果完美結(jié)合，使設(shè)計(jì)方案更具有形象性和表現(xiàn)力。

一般情況下，經(jīng)過方案設(shè)計(jì)評審會(huì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)評審會(huì)后，總體規(guī)劃平面和具體設(shè)計(jì)內(nèi)容都能順利通過評審，這就為施工圖設(shè)計(jì)打下了良好的基礎(chǔ)?？偟恼f，擴(kuò)初設(shè)計(jì)越詳細(xì)，施工圖設(shè)計(jì)越省力。

7、基地的再次踏勘施工圖的設(shè)計(jì)（上）

在園林規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟（一）中，我們談到過基地的踏勘。這次所談的基地的再次踏勘，至少有3點(diǎn)與前一次不同：1、參加人員范圍的擴(kuò)大。前一次是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要設(shè)計(jì)人，這一次必須增加建筑、結(jié)構(gòu)、水、電等各專業(yè)的設(shè)計(jì)人員；2、踏勘深度的不同。前一次是粗勘，這一次是精勘；3、掌握最新、變化了的基地情況。前一次與這一次踏勘相隔較長一段時(shí)間，現(xiàn)場情況必定有了變化，我們必須找出對今后設(shè)計(jì)影響較大的變化因素，加以研究，然后調(diào)整隨后進(jìn)行的施工圖設(shè)計(jì)。

現(xiàn)在，很多大工程，市、區(qū)重點(diǎn)工程，施工周期都相當(dāng)緊促。往往最后竣工期先確定，然后從后向前倒排施工進(jìn)度。這就要求我們設(shè)計(jì)人員打破常規(guī)的出圖程序，實(shí)行“先要先出圖”的出圖方式。一般來講，在大型園林景觀綠地的施工圖設(shè)計(jì)中，施工方急需的圖紙是：1、總平面放樣定位圖（俗稱方格網(wǎng)圖）；2、豎向設(shè)計(jì)圖（俗稱土方地形圖）；3、一些主要的大剖面圖；4、土方平衡表（包含總進(jìn)、出土方量）；5、水的總體上水、下水、管網(wǎng)布置圖，主要材料表；6、電的總平面布置圖、系統(tǒng)圖等。

同時(shí)，這些較早完成的圖紙要做到兩個(gè)結(jié)合：1各專業(yè)圖紙之間要相互一致，自圓其說。2、每一種專業(yè)圖紙與今后陸續(xù)完成的圖紙之間，要有準(zhǔn)確的銜接和連續(xù)關(guān)系。總的說，每一專業(yè)各自有特點(diǎn)，在這里就不贅述。

8、施工圖的設(shè)計(jì)（下）

社會(huì)的發(fā)展伴隨著大項(xiàng)目、大工程的產(chǎn)生，它們自身的特點(diǎn)使得設(shè)計(jì)與施工各自周期的劃分已變得模糊不清。特別是由于施工周期的緊迫性，我們只得先出一部分急需施工的圖紙，從而使整個(gè)工程項(xiàng)目處于邊設(shè)計(jì)邊施工的狀態(tài)。

前一期所提到的先期完成一部分施工圖，以便進(jìn)行即時(shí)開工。緊接著就要進(jìn)行各個(gè)單體建筑小品的設(shè)計(jì)，這其中包括建筑、結(jié)構(gòu)、水、電的各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。

另外，作為整個(gè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人，往往同時(shí)承擔(dān)著總體定位、豎向設(shè)計(jì)、道路廣場、水體，以及綠化種植的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。他不但要按時(shí)，甚至提早完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)，而且要把很多時(shí)間、精力花費(fèi)在開會(huì)、協(xié)調(diào)、組織、平衡等工作…上。尤其是甲方與設(shè)計(jì)方之間、設(shè)計(jì)方與施工方之間、設(shè)計(jì)各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)工作更不可避免。往往工程規(guī)模越大，工程影響力越深遠(yuǎn)，組織協(xié)調(diào)工作就越繁重。

從這方面看，作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，不僅要掌握扎實(shí)的設(shè)計(jì)理論知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，更要具有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和優(yōu)良的職業(yè)道德，這樣才能更好地?fù)?dān)當(dāng)起這一重任。

9、施工圖預(yù)算編制

嚴(yán)格來講，施工圖預(yù)算編制并不算是設(shè)計(jì)步驟之一，但它與工程項(xiàng)目本身有著千絲萬縷的聯(lián)系，因而有必要簡述一下。

施工圖預(yù)算是以擴(kuò)初設(shè)計(jì)中的概算為基礎(chǔ)的。該預(yù)算涵蓋了施工圖中所有設(shè)計(jì)項(xiàng)目的工程費(fèi)用。其中包括：土方地形工程總造價(jià)，建筑小品工程縱總價(jià)，道路、廣場工程總造價(jià)，綠化工程總造價(jià)，水、電安裝工程總造價(jià)等。

根據(jù)筆者的設(shè)計(jì)項(xiàng)目所得經(jīng)驗(yàn)，施工圖預(yù)算與最終工程決算往往有較大出入。其中的原因各種各樣，影響較大的是：施工過程中工程項(xiàng)目的增減，工程建設(shè)周期的調(diào)整，工程范圍內(nèi)地質(zhì)情況的變化，材料選用的變化等。施工圖預(yù)算編制屬于造價(jià)工程師的工作，但項(xiàng)目負(fù)責(zé)人腦中應(yīng)該時(shí)刻有一個(gè)工程預(yù)算控制度，必要時(shí)及時(shí)與造價(jià)工程師聯(lián)系，協(xié)商，盡量使施工預(yù)算能較準(zhǔn)確反映整個(gè)工程項(xiàng)目的投資狀況。

應(yīng)該承認(rèn)，某個(gè)工程的最終效果很大程度上有投資控制所決定。近幾年本市街頭綠地建設(shè)中出現(xiàn)了單位單位面積造價(jià)節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象，在這里我們不討論此現(xiàn)象的孰是孰非。筆者認(rèn)為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有責(zé)任為業(yè)主著想，客觀上因地制宜，主觀上發(fā)揮各專業(yè)設(shè)計(jì)人員的聰明才智，平衡協(xié)調(diào)在設(shè)計(jì)著一環(huán)節(jié)中，做到投資控制。

我們相信，整個(gè)工程項(xiàng)目建成后良好的景觀效果，是在一定資金保證下，優(yōu)良設(shè)計(jì)與科學(xué)合理施工結(jié)合的體現(xiàn)。

10、施工圖的交底

業(yè)主拿到施工設(shè)計(jì)圖紙后，會(huì)聯(lián)系監(jiān)理方、施工方對施工圖進(jìn)行看圖和讀圖?？磮D屬于總體上的把握，讀圖屬于具體設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、詳圖的理解。

之后，由業(yè)主牽頭，組織設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)。在交底會(huì)上，業(yè)主，監(jiān)理，施工各方提出看圖后所發(fā)現(xiàn)的各專業(yè)方面的問題，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員將對口進(jìn)行答疑，一般情況下，業(yè)主方的問題多涉及總體上的協(xié)調(diào)、銜接；監(jiān)理方、施工方的問題常提及設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、大樣的具體實(shí)施。雙方側(cè)重點(diǎn)不同。由于上述三方是有備而來，并且有寫問題往往是施工中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因而設(shè)計(jì)方在交底會(huì)前要充分準(zhǔn)備，會(huì)上要盡量結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)場答復(fù)，現(xiàn)場不能回答的，回去考慮后盡快做出答復(fù)。

園林規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟寫到這期應(yīng)該是到此為止了。但在工程建設(shè)過程中，設(shè)計(jì)人員的現(xiàn)場施工配合又是必不可少的。

11、設(shè)計(jì)師的施工配合（一）

設(shè)計(jì)的施工配合工作往往會(huì)被人們所忽略。其實(shí)，這一環(huán)節(jié)對設(shè)計(jì)師、對工程項(xiàng)目本身恰恰是相當(dāng)重要的。

業(yè)主對工程項(xiàng)目質(zhì)量的精益求精、，對施工周期的一再縮短，都要求設(shè)計(jì)師在工程項(xiàng)目施工過程中，經(jīng)常踏勘建設(shè)中的工地，解決施工現(xiàn)場暴露出來的設(shè)計(jì)問題、設(shè)計(jì)與施工相配合的問題。如有些重大工程項(xiàng)目，整個(gè)建設(shè)周期就已經(jīng)相當(dāng)緊迫，業(yè)主普遍采用"邊設(shè)計(jì)邊施工"的方法。針對這種工程，設(shè)計(jì)師更要勤下工地，結(jié)合現(xiàn)場客觀地形、地質(zhì)、地表情況，做出最合理、最迅捷的設(shè)計(jì)。

如果建設(shè)中的工地位于設(shè)計(jì)師所在的同一城市中，該設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須結(jié)合工程建設(shè)指揮的工作規(guī)律，對自己及各專業(yè)設(shè)計(jì)人員制定一項(xiàng)規(guī)定：每周必須下工地一至兩次（可根據(jù)客觀情況適當(dāng)增減），每次至工地，參加指揮部召開的每周工程例會(huì)，會(huì)后至現(xiàn)場解決會(huì)上各施工單位提出的問題。能解決的，現(xiàn)場解決；無法解決的，回去協(xié)調(diào)各專業(yè)設(shè)計(jì)后出設(shè)計(jì)變更圖解決，時(shí)間控制在2～3天。如遇上非設(shè)計(jì)師下工地日，而工地上恰好發(fā)生影響工程進(jìn)度的較重大設(shè)計(jì)施工問題，設(shè)計(jì)師應(yīng)在工作條件允許下，盡快趕到工地，協(xié)調(diào)業(yè)主、監(jiān)理、施工方解決問題。上面所指的設(shè)計(jì)師往往是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，但其他各專業(yè)設(shè)計(jì)人員應(yīng)該配合總體設(shè)計(jì)師，做好本職專業(yè)的施工配合。

12、設(shè)計(jì)師的施工配合（二）

如果建設(shè)中的工地位于與設(shè)計(jì)師不同城市，俗稱“外地設(shè)計(jì)項(xiàng)目”而工程項(xiàng)目又相當(dāng)重要（影響深遠(yuǎn)，規(guī)模龐大）。設(shè)計(jì)院所就必須根據(jù)該工程的性質(zhì)、特點(diǎn)，派遣一位總體設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)人員赴外地施工現(xiàn)場進(jìn)行施工配合。

以上就是小編對于龍湖景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書問題和相關(guān)問題的解答了，如有疑問，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信：1454722008